عقد اجاره و شرایط ان

عقداجاره:

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می­کند، به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می­گذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود، موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار، محل سکونت، اتومبیل، حیوان یا انسان باشد.

 

-ارکان اجاره

در اجاره، کسی را که مالک منافع است، موجر یا اجاره­ دهنده می­ نامند کسی را که متقاضی منافع می­باشد، مستاجر یا اجاره ­کننده می­ نامند و موضوع (مال) مورد اجاره را عین مستاجره یا مورد اجاره می­ نامند. اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می­کند، مال­الاجاره یا اجاره بها می­گویند. 

-تعمیرات

برابر قانون:هزینه تعمیرات اساسی محل مورد اجاره که مربوط به خود بنا است مانندشوفاژ، تهویه و آسانسور بر عهده مالک است وتعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر از بنا است، بر عهده مستأجر می باشد.

-تخلیه مورداجاره

کسی که محلی را به رسم اجاره و با قرارداد عادی به دیگری واگذار می نماید

 جهت سهولت تخلیه ید مستاجر در پایان مدت اجاره،باید قرارداد اجاره را در دو نسخه تنظیم نموده و ضمن تصریح به دو نسخه بودن ، هر دو نسخه را به امضای دو شاهد برساند

 تا در سریعترین زمان ممکن و با کمترین هزینه دادرسی امکان صدور دستور تخلیه محل فراهم باشد

-مؤجر و مستأجر

به اجاره دهنده «موجر» یا «اجیر» و به اجاره کننده «مستأجر» گفته می‌شود. 

-انواع اجاره

مورد اجاره یا مال است مانند خانه و مغازه و یا عمل مانند دوختن و شستن. از اوّلی به اجاره اعیان و از دومی به اجارۀ اعمال تعبیر می‌شود. به اجاره دهنده در اجارۀ اعیان، موجر و در اجارۀ اعمال، اجیر گفته می‌شود. 

-عقد لازم

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند. 

-حقوق و وظایف موجر (اجاره دهنده)در برابر مستاجر

     موجر موظف است عین مستاجره را ، جهت انتفاع مستاجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر ، مستاجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید در صورتی که اجاره موجر به تسلیم مورد اجاره، ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند.

1. موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد ( ماده 477 ق . م . ).

2. کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

3. موجر می تواند پس از عقد اجاره ، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند؛ یعنی نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره بوسیله مالک به دیگری می شود . ماده 498 ق . م . در این قسمت اعلام می کند : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود ، اجاره به حال خود باقی می ماند ، مگر اینکه موجر حق فسخ عقد را در صورت انتقال آن، برای خود شرط کرده باشد. مانند اینکه شخصی خانه ای را به مدت یک سال اجاره دهد و ضمن عقد بر مستاجر شرط کند که هرگاه پس از یکسال خواست خانه را بفروشد بتواند عقد اجاره را در مدت معین فسخ نماید.

ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد

4. موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

5. ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد.

توافق در قرارداد اجاره

1- برابر ماده 10 قانون مدنی طرفین اجاره می توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند؛ 

 2- در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله

وکیل، وارث یا قیم(برای افراد صغیر) موجر یا مستاجر می توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و مهجور امضا و تاییدکند.

توضیح:

سفیه:فردی که عقل معاش ندارد، یعنی توانایی اداره اموال خود را ندارد. 

مهجور:سه دسته اند1-بچه های صغیر (زیر15 سال)

2-سفیه:به شرح توضیح

3-مجانین (دیوانگان)

https://telegram.me/lawyer1982

🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹🌹

http://eslamabasian.blog.ir