انتقال مال مشاع و خلع ید و احکام خلع ید

سؤال: آیا انتقال مال مشاع، انتقال مال غیر است یا خیر؟

مثال 1: پنج­نفر یک زمین ده­هزار متری را می­خرند که همه مشاعاً در جزءجزء ملک شریک هستند.

مثال 2: منزلی متعلق به آقای (الف) است و فوت می­کند و منزل منتقل به ورثه می­شود، همه ورثه در جزءجزء این منزل شریک هستند.

انتقال مال مشاع به چند صورت است:

1. مالک مشاعی به میزان سهم خود مشاعاً (با قید اشاعه) انتقال دهد. در این فرض اعم از اینکه کل سهم خود را به یک نفر بفروشد یا تقسیم کند و به چند نفر به طور مشاعی بفروشد، انتقال مال غیر نیست09127045177

؛

2. مالک مشاعی بیش از سهم خود بفروشد. در این فرض فروشنده به میزان اضافه­تر از سهم خود با فرض وجود سوء­نیت مرتکب فروش مال­ غیر شده است (مطلقا)؛

3. مالک مشاعی به میزان سهم خود به صورت معین بفروشد.

این فرض به چند نحو است:

الف) تقسیم­نامه بین همه شرکاء وجود دارد. در مثال 1 همه شرکاء زمین را به 50 قسمت تقسیم می­کنند و مشخص می­کنند که کدام قطعه متعلق به چه کسی است، که در این صورت انتقال مال غیر نیست (این کار باعث می­شود که زمین از مشاعی بودن شرعی خارج شود؛ ولی در سند تفکیک نشده است. چنانچه براساس تقسم­نامه و منطبق با آن بفروشد انتقال مال غیر نیست؛

ب) تقسیم­نامه وجود ندارد. در این فرض چون همه شرکاء در جزء مال شریک هستند فروش مال غیر تحقق یافته است؛

ج) تقسیم­نامه بین شرکاء وجود دارد؛ مثلاً (الف) پنج­هزار متر از زمین خود را مشاعاً به (ب) می­فروشد و پنج­هزار متر دیگر آن را مشاعاً به صورت مشاعی به پنج­نفر می­فروشد، و این پنج­نفر خودشان در نصف زمین تقسیم­نامه درست می­کنند و براساس آن به میزان سهم خود زمین را می­فروشند با توجه به اینکه تقسیم­نامه زمانی مجوز فروشِ معین است که براساس رضایت همه شرکاء باشد پس این چند نفر مرتکب فروش مال غیر شده­اند.

در مثال 2 نیز به همین صورت است.

4. مالک مشاعی بدون مجوز قانونی فروخته باشد.

مجوز قانونی ممکن است: الف) رضایت صاحب ملک؛ ب) وکالت از جانب صاحب ملک؛ ج) قیم؛ د) بنگاه­داری است که از طرف مالک می­فروشد و ...

گاهی اوقات اختلاف بوجود می­آید؛ یعنی شاکی تحت عنوانِ انتقال مال غیر شکایت می­کند و فروشنده می­گوید با اجازه مالک فروخته­ام. در اینجا بار اثبات به عهده مدعیِ اجازه است که از اوضاع و احوال پرونده هم می­توان واقعیت را کشف کرد.

مثال: خانمی از شوهرش به عنوان انتقال مال غیر شکایت کرده که منزل مشترک را یک سال رهن کامل داده و رهن را فقط خودش استفاده کرده است. پس از بررسیِ پرونده می­بینیم، هر چند منزل مشترک بوده و اسم شوهر فقط در اجاره­نامه بوده، با توجه به گذشت زمانِ طولانی مشخص می­شود که خانم، به اجاره، رضایت داشته است؛ لذا به لحاظ فقدان وصف جزایی قرار منع تعقیب صادر می­شود.­

نکته: مادامی که مال منتقل نشده جرم واقع نشده است.

اجازه تصرفِ مالِ غیر به دیگری، مشمول این ماده نمی­شود؛ مثلاً با وجود همه­ شرایط به فردی اجازه بدهد که در ملک موقتاً ساکن شوند، هر چند که ممکن است تحت عنوان خیانت در امانت قرار گیرد

نکات کاربردی خلع ید

🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞

• سؤال : خواهان به استناد سند رسمی مالکیت به طرفیت خوانده که خریدارهمان ملک با سند عادی است ، دادخواستی به خواسته خلع ید طرح نموده ، با توجه به مقررات مواد 22 ، 46 ، 47 ، 48 از قانون ثبت ، اولاً تصرفات خوانده که دارای سند عادی بیع است و ملک را بدون رضایت فروشنده تصرف نموده غصب محسوب می شود؟ 

ثانیاً : دفاعیات خوانده به استناد سند عادی که مورد قبول خواهان به عنوان فروشنده است ،آن هم در مقابل سند رسمی خواهان قابل اعتنا و توجه می باشد و دادگاه می تواند علی رغم اینکه خواهان دارای سند رسمی مالکیت است حکم به بی حقی وی صادر نماید؟ 

* پاسخ : در مورد سؤال ، وقوع معامله مورد قبول طرفین است و به هر تقدیرخرید و فروش انجام گرفته ، لیکن جهت اتخاذ تصمیم نسبت به دادخواست مطروحه ، دادگاه بایستی با ملاحظه اسناد طرفین در حین و شرایط معامله رأی مقتضی صادر نماید و موضوع غصب محسوب می گردد. 

نظریه اقلیت : 1) ملکی که بدون رضایت متصرف ازید اوخارج شده باشد ، عنوان تصرف عدوانی دارد. 

2) صرف داشتن مبایعه نامه ، تصرف عدوانی را تجویز نمی کند و دادگاه باید به مسئله تصرف رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید و چنانچه متصرف مدعی حقی باشد می تواند در این مورد اقدام کند. 

خلع ید از ناحیه وراث

🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞

• سؤال : در خصوص خلع ید ، اگر سند رسمی باشد و صاحب آن فوت نموده و هنوز سند به نام ورثه منتقل نگردیده باشد، آیا ورثه می توانند به استناد سند پدرشان تقاضای خلع ید نمایند و یا اینکه حتماً می 

بایست بر اساس سهم الارثشان سند رسمی به نام آنها تنظیم شده باشد؟ 

* پاسخ : در خصوص سوال مورد نظر با فوت متوفی قهراً حقوق مورد بحث در سند رسمی به وراث منتقل می شود و با احراز وراثت ، نامبردگان منفرداً یا مجتمعاً می توانند درخواست خلع ید به میزان حق السهم خود را بنمایند. 

دادخواست خلع ید و تهاتر هزینه ها 

• سؤال : با اذن زوجه به شوهر مبنی بر احداث اعیانی در عرصه یک باب مغازه متعلق به خود، شوهر نیز با خرید عرصه یک باب انباری از همسایه و الحاق آن به عرصه مغازه مذکور مبادرت به احداث اعیانی درملک می نماید. که پس از تبدیل به مغازه و استفاده از آن به مدت چندین سال به لحاظ اختلاف منجر به طلاق ، زوجه درخواست خلع ید از عرصه مغازه و اجرت المثل ایام تصرف را نموده که دادگاه بدوی حکم به خلع ید مغازه متعلق به زوجه را صادر ولیکن از بابت اجرت المثل با لحاظ هزینه های اعیانی مصرف شده از سوی شوهر و همچنین میزان اجرت المثل که از طریق کارشناسی برآورده شد ه از باب تهاتر قرار رد صادر کرده است. شوهر تقاضای تجدید نظر خواهی نسبت به حکم خلع ید نموده با توجه به اذن زوجه جهت احداث اعیانی با ملحوظ نظر ماده 504 قانون مدنی مورد از موارد خلع ید می باشد ؟ 

ثانیا ً : در صورت خلع ید ، وضعیت ملک احداثی که توسط شوهر خریداری شده و به ملک دیگر غیر از مغازه راه عبور ندارد چه می باشد ؟ 

ثالثاً : آیا با عنایت به اینکه قلع و قمع بنا درخواست نشده می توان حکم به خلع ید به نفع زوجه صادر و زوجه را ملزم به پرداخت اجرت المثل اعیانی به شوهر نمود؟

رابعاً : اگر طرفین اجازه نامه عادی درپرونده ارائه نموده باشند که بنا به ادعایشان صرفاً به جهت ارائه به اداره دارایی باشد ، می توان آن را به عنوان اجاره نامه قبول کرد یا خیر؟ 

( ماده 504 قانون مدنی : هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده مؤجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخواست در تصرف مستأجر باقی بماند مؤجر حق مطالبه اجرات المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف مؤجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت . ) 

* پاسخ : درخواست خلع ید از پلاک ملکی خواهان با لحاظ تهاتر یا تسویه هزینه احداث اعیانی فاقد اشکال می باشد و قلع و قمع بنا نیز مورد پیدا می نماید ، و ملک خریداری خوانده از همسایه متعلق به خود خوانده بوده و در ید خوانده باقی می ماند عدم دسترسی خوانده به آن محل جهت عبور به ملک ارتباطی با خواهان پیدا نمی نماید. 

خلع ید و تکلیف بنای احداثی 

🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞🏞

• سوال: دادخواستی به خواسته خلع ید تقدیم دادگاه شده و خواندگان در جلسه دادگاه مدعی شده اند که اعیانی درعرصه مورد خواسته احداث نموده و مدعی هستند که مجوز دارند. نهایتاً دادگاه رای بر خلع ید بدون قلع بنا صادر نموده ؛ ولی پس از پایان رأی ارشاداً قید نموده است که خواندگان چون مجوز ساخت داشته اند ،خواهان ها در زمان اجرای حکم نمی توانند اعیان را قلع و قمع نمایند و حکم در مرجع تجدید نظر تأئید شده و در شعبه تشخیص نیز تأئید گردیده ، ولی چه در شعبه تشخیص و چه در تجدید نظر قید گردیده " قلع و قمع بنا تا خواسته نشود نمی توان اظهار نظر نمود" و در حال حاضر خواهان ها دادخواست قلع و قمع بنا تقدیم و پرونده به همان شعبه قبلی ( بدوی ) و به همان قاضی ارجاع گردیده ، آیا دادگاه ها با توجه به نظری که در پایان رأی بدوی ارشاداً قید نموده و محلاً اظهار نظر نموده اکنون می تواند به دعاوی قلع و قمع که محرز است بدون مجوز ساخته شده رسیدگی و اظهار نظر نماید؟ و یا از مصادیق امتناع از دادرسی می باشد ؟ ضمناً برای دادگاه محرز است که ساخت و ساز بدون مجوز بوده و کمیسیون ماده 100 شهرداری مصوب 11/4/1384 با اصلاحات و الحاقات بعدی : " مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. 

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید. 

تبصره 1ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد ، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هائی مرکب ازنماینده وزارت کشوربه انتخاب وزیر کشور و یکی ازقضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی ازاعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می شود. کمیسیون پس از وصول .... رسیدگی خواهد کرد.در صورتی که تصمیم کمیسیون برقلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید. 

تبصره 2 ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع درحوزه استحفاظی از اراضی تجارتی و صنعی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا ، با توجه به موقعیت ملک ، رأی بر اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد ، کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.) 

* پاسخ : جمله مقیده درانتهای رأی خلع مبنی بر"عدم اجرای حکم اعیان به علت عدم صدور حکم قلع بنا "موجبی جهت امتناع از رسیدگی به دعوی قلع بنا نخواهد بود و دادگاه مجاز به رسیدگی و ورود در ماهیت دعوی و اظهار نظر نهائی خواهد بود.