وکیل پایه یک دادگستری 09127045177 قبول کلیه دعاوی

قبول وکالت در کلیه دعاوی 

انجام طلاق توافقی بدون حضور زوجین با حق الوکاله مناسب 

طلاق؛طلاق توافقی؛نفقه.مهریه

حقوقی ؛کیفری؛خانواده؛ملکی

؛ثبتی؛خلع ید؛تخلیه ملک؛چک؛سفته؛

الزام به تنظیم سند. مطالبه وجه

محاسبه مهریه.کلاهبرداری.خیانت در امانت

محاسبه دیه و....با حق الوکاله مناسب و منصفانه 

شماره تماس [phone] 

معامله به قصد فرار از دین و معامله صوری

معامله به قصد فرار از دین
 بررسی صحت معامله انتقال مال با انگیزه فرار از ادای دین

چنانچه شخصی به اتهام انتقال مال با انگیزه فرار از ادای دین موضوع ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال 1393 محکوم گردد با فرض علم و اطلاع خریدار و صوری نبودن معامله آیاچنین معامله ای صحیح است یا خیر

نظر اکثریت
معامله صحیح است؛ چرا که ماده 218 قانون مدنی بیان داشته هرگاه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است و مفهوم آن این است که در صورتی که به طور صوری نباشد معامله صحیح است و از آنجا که معامله مذکور واجد شرایط اساسی صحت معاملات می باشد و قواعد فقهی (اصاله اللزوم) و (اصاله الصحه) اقتضای صحت چنین معامله ای را دارد و جهت چنین معامله ای نامشروع نمی باشد و انگیزه شرایط اساسی صحت معاملات تلقی نمی گردد و از طرفی با توجه به ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال 1393 چنانچه نظر مقنن به بطلان چنین معامله ای بود عین مال اساساً در مالکیت منتقل الیه قرار نمی گرفت تا از باب جریمه از وی اخذ گردد و نکته دیگر اینکه مقنن در قانون مذکور متعرض معاملات بعدی صورت گرفته نسبت به مال نشده و این گویای صحت چنین معامله ای است

🖍 نظر اقلیت
 نظر اقلیت اول: 
معامله نافذ است و چنانچه معامله به قصد فرار از دین با علم و اطلاع خریدار صورت بگیرد با توجه به اینکه چنین معامله ای با تضییع حقوق طلبکاران ملازمه دارد و با توجه به قاعده فقهی (لاضرر) و وحدت ملاک از مواد 424 و 500 قانون تجارت غیر نافذ است و منوط به تنفیذ طلبکار است. 

 نظر اقلیت دوم:
 معامله باطل است؛ چرا که یکی از شرایط اساسی صحت معاملات جهت مشروع معامله است که در اینجا معامله دارای جهت نامشروع است و اگر جهت نامشروع نبود مقنن در صدد جرم انگاری آن بر نمی آمد

 نظر هیئت عالی
الف- ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394، انتقال مال به دیگری با انگیزه فرار از ادای دین را مشروط به شرایط مذکور در این ماده، جرم و مستوجب حبس تعزیری یا جزای نقدی دانسته است (حکم تکلیفی)؛ اما در مقام بیان حکم وضعی این معامله سکوت کرده است. با توجه به دلایل ذیل باید معتقد بود که معامله مزبور صحیح می باشد؛ اولاً: جرم دانستن عمل یا معامله ای توسط مقنن لزوماً به معنای باطل بودن آن نیست، یعنی حکم تکلیفی ملازمه ای با حکم وضعی ندارد. ثانیاً؛ اصل صحت معاملات نیز اقتضای آن را دارد که معاملات در معرض ابطال قرار نگیرند. ثالثاً؛ ذیل این ماده فقط به مسئولیت منتقل الیه به پرداخت محکوم به از باب جریمه مدنی اشاره دارد، یعنی منتقل الیه عالم، به خاطر تسهیل و کمکی که به محکوم علیه (ناقل) نموده و مانع از اجرای حکم شده است، مسئول جبران خسارت وارده به محکوم له بوده و من باب جریمه مدنی باید از عهده پرداخت محکوم به برآید و با توجه به سیاق عبارت آخر این ماده "به عنوان جریمه" به کل این عبارت برمی گردد و نشانه صحت این معامله است، یعنی حتی اگر عین مال مورد انتقال موجود و در ید منتقل الیه باشد این مال (عین) من باب جریمه و نه به عنوان خود مال مورد معامله از منتقل الیه اخذ و محکوم به از آن پرداخت شود، در حالی که اگر نظر مقنن به بطلان این معامله می بود، گرفتن عین مال از منتقل الیه من باب جریمه و پرداخت محکوم به از آن بی معنا می بود؛ چرا که در صورت بطلان معامله، عین مال اساساً داخل در ملکیت منتقل الیه قرار نمی گرفت تا از باب جریمه از او گرفته شود. رابعاً: مطابق قسمت اخیر ماده 21 قانون مزبور، در فرض علم منتقل الیه، در صورت موجود بودن عین مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال منتقل الیه اخذ و محکوم به از آن پرداخت می شود. مقنن در صورتی که منتقل الیه مال را به دیگری (ثالث) منتقل کرده باشد، امکان استیفای محکوم به از عین مال مورد انتقال به ثالث را منتفی دانسته است که این خود نشانگر عقیده وی بر صحیح بودن انتقال اول و دوم است، چرا که اگر انتقال اول باطل می بود طبق مقررات راجع به معاملات فضولی، انتقالات بعدی نیز باطل و عین مال مورد انتقال در ید هر شخصی باشد، قابل استرداد خواهد بود. ب- در فرض علم منتقل الیه، وی مرتکب جرم شده است. بنابراین، پس از احراز آن و صدور حکم قطعی در این باره در مرجع کیفری مربوط، دادگاه اجرا کننده رای، بنا به تقاضای محکوم له، محکوم به را به عنوان جریمه مدنی از عین مال و در صورت تلف یا انتقال از اموال وی اخذ و به محکوم له پرداخت می کند و رسیدگی و صدور حکم جداگانه در مرجع حقوقی منتفی است. نظریه تفصیلی فوق که به شماره 3565/94/7 مورخ 26/12/94 به عنوان نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه ثبت گردیده مؤید نظریه اکثریت همکاران و عیناً مورد تائید هیات عالی است.

معامله معارض ملک

معامله معارض

✅چکیده:
کسی که ملکی را به غیر فروخته و سپس آن را در رهن بانک قرار می‌دهد، مرتکب بزه معامله معارض شده است.

✅رای بدوی

در خصوص شکایت آقایان 1- س.م. 2- م.ج. به وکالت از آقای م.ش. و خانم ف.م. علیه آقای ح.ی. فرزند الف. به اتهام کلاهبرداری از طریق انتقال منافع مال غیر با این توضیح که متهم پس از انتقال دو دستگاه آپارتمان به شکات طبق مبایعه‌نامه عادی اقدام به رهن قرار دادن پلاک ثبتی شماره ... در تاریخ 11/05/88 می‌نماید و از بانک پاسارگاد مبلغ یک میلیارد و پانصد میلیون ریال وام اخذ می‌نماید اما به علت عدم پرداخت اقساط وام بدهی فعلی مشارالیه دو میلیارد و پانصد و شصت و نه میلیون و سیصد و چهل و هشت هزار و پانصد‌ و سیزده ریال می‌باشد. علی‌هذا با توجه به اظهارات شکات و وکلای آن‌ها و گزارش مرجع انتظامی و شهادت گواهان و پاسخ بانک مربوطه و کیفرخواست صادره از دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه پنج تهران و با توجه به عدم هرگونه دفاعی از طرف متهم در مجموع بزه انتسابی فوق محرز می‌باشد. لذا دادگاه به استناد ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری آقای ح.ی. را به تحمل یک سال حبس تعزیری و به پرداخت دو میلیارد و پانصد و شصت و نه میلیون و سیصد و چهل هشت هزار و پانصد و سیزده ریال در حق شکات و به پرداخت یک چهارم همین مبلغ به عنوان جزای نقدی در حق دولت محکوم می‌نماید. رأی صادره غیابی می‌باشد و ظرف مهلت ده روز پس از ابلاغ، قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف مهلت 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

✅رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص اعتراض آقایان س.م. و م.ج. به وکالت از آقای م.ح. و خانم ف.م. نسبت به دادنامه شماره 1442 مورخ 28/11/91 صادره از شعبه محترم 1180 دادگاه عمومی جزایی تهران محتویات پرونده و مفاد دادنامه تجدیدنظرخواسته حکایت از این دارد که آقای ح.ی. نسبت به ملک پلاک ثبتی شماره ... فرعی از 118 اصلی بخش 11 تهران قرارداد مشارکت ساخت با آقای ق.م. منعقد نموده است. آقای م. متعاقب قرارداد و تحویل ملک و اخذ جواز و شروع به ساخت یک واحد آپارتمان را به خانم ف.م. و یک واحد را نیز به آقای م.ح. واگذار نموده است. قرارداد بیع آقای ح. مورد امضاء و تنفیذ آقای ی. قرار گرفته است و خانم م. نیز دعوی الزام به تنظیم سند علیه آقای ی. مطرح که منجر به صدور رأی قطعی گردیده و آقای ی. محکوم به انتقال سند یک واحد آپارتمان گردیده است. متعاقب فروش نامه‌های دو واحد آپارتمان به شکات آقای ی. اقدام به اخذ وام از بانک نموده و کل پلاک ثبتی را در رهن بانک قرار داده است و با عدم بازپرداخت وام بانک نسبت به تملک ملک اجرائیه صادر نموده است. صرف‌نظر از دفاعیات وکیل تجدیدنظرخوانده و این‌که موکل وی در جلسات دادگاه حضور نیافته و مطابق اظهار وکیل به کشور ترکیه رفته و به کشور باز نمی‌گردد. اولاً با توجه به تنفیذ قرارداد بیع آقای م.ح. توسط ایشان و ثانیاً با توجه به محکومیت تجدیدنظرخوانده به انتقال سند به شاکیه خانم ف.م. انتقال هر دو واحد آپارتمان به شکات قبل از این‌که ملک در وثیقه بانک قرار گیرد محرز است و لذا اقدام مالک متعاقب فروش به شکات در رهن ملک با سند رسمی، تعهد معارض با حق مالکیت شکات است که از نظر مجازات با مفاد ماده 117 اصلاحی قانون ثبت مطابقت دارد. لذا دادگاه با اصلاح اتهام از انتقال منافع مال غیر به انجام معامله رهنی و تعهد معارض با حقوق مالکیت شکات پرونده مستنداً به بند یک ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری و ماده 22 قانون دادگاه‌های عمومی و انقلاب و ماده 117 قانون اصلاحی قانون ثبت با نقض دادنامه تجـدیدنظرخواسته آقای ح.ی. فرزند الف. را به اتـهام مـذکور به ده سال حبس محکوم می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

وکیل پایه یک دادگستری 

09127045177 عباسیان 

 

الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی کشت موقت

الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی کشت موقت 

اراضی کشت موقت عبارت است ازاراضی بایر و دایری که پس از پیروزی انقلاب  تا پایان سال 59 در سراسر کشور و تا پایان سال 63 در مناطق‌کردنشین به نحوی در تسلط غیر مالک قرار گرفته باشد. هرگاه در زمان تصوف در سطح هر هکتار بیش از یک‌صد اصله نهال و یا درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت نخل یا زیتون و یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر‌وجود داشته دراین صورت باغ یا بیشه محسوب و از شمول اراضی کشت موقت خارج است.

برای اینکه اراضی مورد تصرف تحت شمول اراضی کشت موقت قرار گیرد شرایطی در قانون تعیین شد. اکثر این شرایط سلبی بودند. بدین نحو که مثلا باغ یا بیشه مشمول اراضی کشت موقت نمی‌شد. برای تشخیص اراضی کشت موقت، هیئتی به نام هیئت واگذاری زمین تشکیل شد.

البته تشخیص شمول یا عدم شمول اراضی کشت موقت قابل اعتراض بود این اعتراض از طرف هیات، بررسی و در صورتی که اعتراض باقی بود جهت رسیدگی نهایی به ستاد مرکزی واگذاری زمین ارجاع و ستاد موظف بود ظرف یک ماه نظر خود را اعلام نماید، نظر ستاد مرکزی واگذاری زمین قطعی و لازم الاجرا بود.

پس از تشخیص اراضی کشت موقت و دارا بودن شرایط مذکور در قانون، سند انتقال اراضی به نام متصرف واجد شرایط به نحو بیع شرط تنظیم و متصرف مکلف به پرداخت بهای عادله اراضی توسط کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون تقویم و ارزیابی تعیین می‌شد، بود. البته پرداخت بهای عادله می‌توانست به شکل اقساطی باشد در صورت اعتراض نسبت به مالکیت مالکین توسط اشخاص و دولت، موضوع به دادگاه انقلاب اسلامی جهت صدور حکم نهایی ارجاع می‌شد. لازم به ذکر است مدت اعتبار و قابلیت اجرای این قانون، مطابق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام تا پایان سال ۱۳۷۰ بود.

هر چند بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام  اعتبار اجرای مقررات اراضی کشت موقت تا سال 1370 است لیکن مقررات قانون اراضی کشت موقت مصوب 8/8/1365 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی آن عدم معرفی زارع مشمول مقررات مذکور به دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند بیع شرط در مهلت اعتبار قانون به شرط تحقق شرایط لازم و تشخیص شمول مقررات فوق‌الذکر به زارع اراضی مزروعی در مدت اعتبار قانون سالب حق مکتسب قانونی اشخاص نیست .
شخص ذی حق می تواند در  دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.

وکیل پایه یک دادگستری 

09127045177 عباسیان

مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه های تخلفات ساختمان

مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه های تخلفات ساختمانی

 در قراردادهای مشارکت در ساخت، چنانچه در احداث ساختمان تخلفاتی حادث شود، مسولیت پرداخت تمام جریمه های تعیین شده به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به عهده سازنده می باشد، چرا که جریمه های متعلقه ناشی از عمل سازنده است و مالک مسولیتی در قبال آن ندارد. با این حال، در مواردی که در قراردادهای مشارکت در ساخت، شرط شده باشد که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان، مسولیت بخشی از جرائم موضوع تخلفات ساختمانی، به عهده مالک باشد؛ در چنین مواردی سازنده ملک نمی تواند بدون اجازه مالک، تعهد وی را در پرداخت سهم مالک انجام دهد و بعدا به او مراجعه نماید، چرا که به استناد ماده ۲۶۷ قانون مدنی؛ پرداخت سهم مالک که در حکم دین تلقی می شود، بدون اذن مالک، محمول بر پرداخت تبرعی است و حق مراجعه برای سازنده وجود ندارد، بنابراین سازنده می بایست بدوا با اجازه مالک نسبت به پرداخت سهم مالک، اقدام نماید و در صورت مخالفت مالک و یا استنکاف از پرداخت آن، می تواند دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه را تقدیم دادگاه نماید و پس از قطعیت رای با پرداخت جریمه های متعلقه، به مالک برای وصول آن مراجعه نماید.

نکته۱) با توجه به اینکه الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه از طریق مراجع قضایی زمان بر است و با عدم پرداخت به موقع جریمه های متعلقه، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ممکن است حکم به تخریب بنا بدهد، بهتر است در هنگام انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت، توافق شود که در صورت استنکاف مالک از پرداخت سهم خود از جریمه ها، سازنده بتواند جریمه را از طرف وی پرداخت نموده و سپس به مالک رجوع نماید.

نکته۲) درج شرطی مبنی بر تسهیم جریمه های شهرداری بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، چنانچه به نحوی باشد که سازنده را مجاز به تخلف قلمداد نماید، باطل و بلااثر است چرا که از مصادیق شروط نامشروع است، اما اگر چنین شرطی صرفا به صورت تعهد به پرداخت جریمه های احتمالی باشد، صحیح و بلا اشکال است.

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری

09127045177عباسیان

الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی کشت موقت

الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی  کشت موقت

اراضی کشت موقت عبارت است ازاراضی بایر و دایری که پس از پیروزی انقلاب  تا پایان سال 59 در سراسر کشور و تا پایان سال 63 در مناطق‌کردنشین به نحوی در تسلط غیر مالک قرار گرفته باشد. هرگاه در زمان تصوف در سطح هر هکتار بیش از یک‌صد اصله نهال و یا درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت نخل یا زیتون و یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر‌وجود داشته دراین صورت باغ یا بیشه محسوب و از شمول اراضی کشت موقت خارج است.

برای اینکه اراضی مورد تصرف تحت شمول اراضی کشت موقت قرار گیرد شرایطی در قانون تعیین شد. اکثر این شرایط سلبی بودند. بدین نحو که مثلا باغ یا بیشه مشمول اراضی کشت موقت نمی‌شد. برای تشخیص اراضی کشت موقت، هیئتی به نام هیئت واگذاری زمین تشکیل شد.

البته تشخیص شمول یا عدم شمول اراضی کشت موقت قابل اعتراض بود این اعتراض از طرف هیات، بررسی و در صورتی که اعتراض باقی بود جهت رسیدگی نهایی به ستاد مرکزی واگذاری زمین ارجاع و ستاد موظف بود ظرف یک ماه نظر خود را اعلام نماید، نظر ستاد مرکزی واگذاری زمین قطعی و لازم الاجرا بود.

پس از تشخیص اراضی کشت موقت و دارا بودن شرایط مذکور در قانون، سند انتقال اراضی به نام متصرف واجد شرایط به نحو بیع شرط تنظیم و متصرف مکلف به پرداخت بهای عادله اراضی توسط کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون تقویم و ارزیابی تعیین می‌شد، بود. البته پرداخت بهای عادله می‌توانست به شکل اقساطی باشد در صورت اعتراض نسبت به مالکیت مالکین توسط اشخاص و دولت، موضوع به دادگاه انقلاب اسلامی جهت صدور حکم نهایی ارجاع می‌شد. لازم به ذکر است مدت اعتبار و قابلیت اجرای این قانون، مطابق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام تا پایان سال ۱۳۷۰ بود.

 

هر چند بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام  اعتبار اجرای مقررات اراضی کشت موقت تا سال 1370 است لیکن مقررات قانون اراضی کشت موقت مصوب 8/8/1365 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی آن عدم معرفی زارع مشمول مقررات مذکور به دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند بیع شرط در مهلت اعتبار قانون به شرط تحقق شرایط لازم و تشخیص شمول مقررات فوق‌الذکر به زارع اراضی مزروعی در مدت اعتبار قانون سالب حق مکتسب قانونی اشخاص نیست .
شخص ذی حق می تواند در  دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.

قبول وکالت در کلیه دعاوی 

وکیل پایه یک دادگستری 

09127045177عباسیان 

ضمانت اجرایی کیفری پیش فروش ساختمان

بررسی ضمانت اجراهای کیفری قانون پیش فروش ساختمان ها
1)درج و انتشار آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز:
به موجب ماده 21 قانون، شخصی که قصد پیش فروش ساختمانی را از طریق تبلیغ در جراید، پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی دارد باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح مربوطه که در آئین نامه اجرائی تعیین شده است اخذ کند. 

عدم رعایت تکلیف قانونی مذکور توسط پیش فروشنده حسب مقررات ماده 23 همین قانون موجب اعمال مجازات حبس از 91 روز تا یک سال و یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریدار خواهد بود. 

آنچه از این ماده استنباط می شود این است که قانونگذار بزه موضوع ماده 23 را از جرائم مطلق محسوب کرده و همین که پیش فروشنده بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی پیش فروش کند این بزه محقق شده و نیاز به سوء نیت متهم نیست. 

حتی اگر در زمان درج آگهی پیش فروش نسبت به تعقیب کیفری پیش فروشنده اقدام نشده باشد و او به کلیه تعهدات خویش نیز عمل کند، باز هم پیش فروشنده به نفس ارتکاب درج آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز قابل تعقیب کیفری است و این در حالی است که هیچ سوء‌نیتی در پیش فروشنده مفروض نبوده و تعقیب کیفری او غیرمنطقی و غیرقابل توجیه است. 

ایراد دیگری که بر این ماده وارد است این است که قانونگذار صرف درج آگهی بدون اخذ مجوز را جرم دانسته لیکن در مقام تعیین مجازات مرتکب ملاک جهت تعیین میزان جزای نقدی، دو تا چهاربرابر وجوه و اموال دریافتی پیش فروشنده از پیش خریدار است. 

این در حالی است که تحقق بزه منوط به تنظیم قرارداد پیش فروش و دریافت وجه نشده است و سوالی که مطرح است این است که چنانچه نشر آگهی انجام شده باشد اما این نشر آگهی منتهی به تنظیم قرارداد پیش فروش و اخذ مال نشده باشد دادگاه چگونه می‌تواند مرتکب را به جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش‌خریدار محکوم کند؟ 

مطلب قابل ذکر دیگر این است که به موجب مقررات ذیل ماده 21 قانون، مطبوعات و رسانه‌ها نیز ملزم به رویت و اخذ مجوز مذکور از پیش فروشنده قبل از انتشار آگهی پیش فروش شده‌اند در غیر این صورت با ضمانت اجرای کیفری مواجه می‌شوند و به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

2)پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی:
به موجب ماده 3 قانون، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود، عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده 23 قانون خواهد شد. 

به موجب این ماده «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند». 

بنابراین عنصر ماده این بزه ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانونگذاراست و این جرمی مطلق است و مقید به نتیجه نیست. 

به عبارت دیگر همین که پیش فروشنده به طریق غیر از طریق مورد نظر قانونگذار (تنظیم سند رسمی) مبادرت به انعقاد قرارداد پیش فروش با دیگری نماید جرم موضوع این قسمت از ماده 23 محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست. 

باید توجه کرد که اگرچه مفاد مقررات ماده 3 این قانون دلالت بر تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال توسط متعاملین دارد اما ضمانت اجرای کیفری ناشی از عدم رعایت این تکلیف صرفا متوجه پیش فروشنده است و نه پیش خریدار؛ بنابراین اگر به عنوان مثال پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک آپارتمان کند اگرچه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 3 قانون عمل نکرده است اما عدم رعایت این امر جرم نیست. 

دلیل این حکم قانونگذار آن است که قانون پیش فروش یک قانون حمایتی است و قانونی است که از پیش خریدار حمایت می‌کند و چون معمولاً پیش فروشنده فردی قوی‌تر است قانونگذار جهت حمایت از پیش‌خریدار برای او جرم‌انگاری نکرده است. 

مطلب قابل توجه دیگر در این زمینه این است که چنانچه پیش‌خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذار کند، او نیز طبق ماده 3 قانون باید حقوق و تعهدات ناشی از آن را با تنظیم سند رسمی منتقل کند، اما عدم رعایت این تکلیف قانونی توسط پیش خریدار، ضمانت اجرای کیفری را به دنبال نخواهد داشت چرا که مدلول مقررات ماده 23 قانون ، به اشخاصی اشاره دارد که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار می‌کنند.

قانونگذار در مقام بیان صرفا به اشخاصی اشاره می‌کند که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند و نه پیش‌خریداری که حقوق ناشی ازقرارداد پیش خرید خود را به دیگری واگذار می‌ک

ند. تفسیر مضیق قوانین کیفری نیز اقتضای چنین تفسیری را دارد.

3)تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک
به موجب ماده 24 قانون مذکور مشاوران املاک نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و مجازات استنکاف از این حکم قانونگذار برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است. 

با توجه به این ماده، قانونگذار مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع کرده است ولی برای حفظ حقوق مشاورین املاک به نظر می‌رسد که مشاورین می‌توانند یک پیش قرارداد تنظیم کنند و در این پیش قرارداد، دفترخانه محل تنظیم قرارداد، پیش فروش و تاریخ آن و حق الزحمه مشاور را درج کنند و چنین شرایطی تنظیم چنین پیش قراردادی، موضوع جرم نیست برای اینکه قانونگذار تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک را جرم شناخته است و نه چنین پیش قراردادی را.

قبول وکالت در کلیه دعاوی 09127045177

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

نظر کارشناس

‍ نظر کارشناسى بعنوان دلیل 

خلاصه جریان پرونده:

آقای ر. به اتهام تسبیب در قتل شبه عمدی خانم س. و در ایراد صدمه بدنی شبه عمدی نسبت به خانم ف. تحت تعقیب قرار گرفته و به موجب دادنامه شماره 1051- 27/09/92 شعبه ... دادگاه عمومی جزایی کرج و مستنداً به مواد مربوط دیات قانون مجازات اسلامی ١٣٩٢ و ماده ٦١٦ از قانون مجازات اسلامی ١٣٧٥ به مجازات پرداخت یک فقره دیه کامله زن مسلمان در حق اولیای‌دم متوفی و دیات صدمات وارده در حق خانم ف. و تحمل نود و یک روز حبس تعزیری محکوم گردیده است و رأی صادره به موجب دادنامه شماره 1624- 17/12/92 صادر شده از دادگاه تجدیدنظر استان البرز تأیید و قطعیت یافته است و درخواست محکوم‌علیه مبنی بر تجویز اعاده دادرسی در گذشته طبق دادنامه شماره 341- 20/03/93 صادره از شعبه سی‌وسوم دیوان‌عالی‌کشور رد شده است. محکوم‌علیه ضمن پرداخت هزینه دادرسی و با ارسال لایحه به دیوان‌عالی‌کشور و با اعلام این‌که:

 1- مسئولیت بروز حادثه مطابق ماده ٥ قرارداد موجود با شرکت ح. بوده لکن به تکلیف خود عمل نکرده و موجب بروز حادثه شده است؛

 2- و با توجه به عدم ابلاغ #نظریه_کارشناسی و عدم توجه به اعتراض و عدم رعایت قواعد آمره رسیدگی در ارجاع به کارشناس؛

 3- و این‌که به نقش و تأثیر هر یک از عوامل دخیل از قبیل دادگستری کرج به عنوان کارفرما و پیمانکار دست اول (شرکت س.) و پیمانکار دست دوم (شرکت ح.) و زیان‌دیده و فوت شده در حادثه بی‌توجهی شده خصوصاً مصدوم با باز کردن درب و بدون توجه به کابین اقدام به ورود به فضای خالی آسانسور کرده و به موجب قاعده اقدام درصد قابل توجهی از مسئولیت به عهده اوست؛

 4- اولیای‌دم و مصدوم حادثه به موجب رضایت‌نامه و اقرارنامه رسمی شماره 26738- 05/02/92 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... کرج در قبال وجوه اخذ شده، رضایت خود را اعلام کرده‌اند و عدول از گذشت مسموع نیست؛

 5- نظریه کارشناسی که بعد از رأی قطعی گرفته شده، لذا مستنداً به ماده ٢٧٢ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری درخواست اعاده دادرسی نموده است و پرونده در مورخ 24/04/93 به این شعبه ارجاع گردیده است که به شرح آتی اظهارنظر و اتخاذ تصمیم می‌نماید.

🔰 رای دیوان عالی کشور

در خصوص درخواست آقای ر. مبنی بر تجویز اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره 1624- 17/12/92 صادر شده از دادگاه تجدیدنظر استان البرز با توجه به این‌که محکوم‌علیه از طریق شورای حل اختلاف کرج اقدام به #تأمین_دلیل نموده و #کارشناس_رسمی_دادگستری مهندس ت. پس از بررسی و مستندات موضوع، پیمانکار اول (شرکت س.) را به دلایل مندرج در نظریه خود به شماره  187/106ک – 02/06/93 به میزان 50% در وقوع حادثه مقصر دانسته و پیمانکار ثالث (شرکت ح.) را هم به دلایل مندرج در نظریه مذکور به میزان 50 % در وقوع حادثه مقصر دانسته و این دلیل جدید بر بی‌گناهی محکوم‌علیه در وقوع حادثه به میزان 50 % دلالت دارد، تقاضای نامبرده موجه تشخیص و مشمول بند ٥ ماده ٢٧٢ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری می‌باشد. لذا با استناد به ماده ٢٧٤ از قانون آیین دادرسی موصوف ضمن تجویز اعاده دادرسی نسبت به دادنامه مذکور، پرونده را جهت رسیدگی مجدد به دادگاه هم‌عرض دادگاه صادرکننده حکم قطعی ارجاع می‌نماید.
وکیل پایه یک دادگستری 09127045177

رهن از طرف ثالث

 رهن از طرف ثالث:

از ظاهر ماده 771 قانون مدنی چنین برمی‌آید که راهن باید مدیون باشد و دیگری نمی‌تواند مال خود را به طور مستقیم وثیقة دین او قرار دهد.

 به نظر می‌رسد که چنین عقدی نافذ باشد؛ زیرا معنی اقدام مالک ضمان از مدیون است به میزان بهای مالی که به وثیقه می‌نهد. منتها، ‌در این ضمان شرط شده است که دین تنها از محل فروش مال استیفاء شود و بدین منظور مال مورد نظر نیز وثیقة تعهد قرار گیرد.

 بدین ترتیب، رهن از طرف ثالت را باید مخلوطی از رهن و ضمان (وثیقه‌ای) شمرد:‌ مالک ابتدا ضامن دین تا میزان معین و از محل خاص می‌شود سپس آن محل را برای وثیقة دین به رهن می‌گذارد. کسی که بدین‌گونه مال خود را رهن دین دیگری قرار می‌دهد،‌ دین را مانند ضامن‌های عادی بدون قید بر ذمه نمی‌گیرد و در واقع آن را بر مال معینی تحمیل می‌کند. بنابراین، اگر مدیون اصلی دین خود را نپردازد، طلبکار حق رجوع به سایر اموال او را ندارد و تنها می تواند درخواست فروش وثیقه را بکند. پس از فروش مال نیز آنچه از قیمت آن باقی بماند،‌ به مالک تعلق دارد و ضامن عینی، اگر به اذن مدیون اقدام کرده باشد ‌می‌تواند به او تا میزان دین رجوع کند. 

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری

 

09127045177 عباسیان

رباخواری و ربا

ربا چیست   

رباخواری 

مصادیق ربا

اگر دو یا چند نفر طی قرارداد کتبی یا شفاهی توافق کنند تا جنسی را معامله کرده و معادل همان جنس را به شرط اضافه دریافت کنند یا مبلغی را قرض داده و در هنگام استرداد آن، مبلغی اضافه‌تر دریافت کنند، این توافق «ربا» قلمداد می‌شود. ربا یا ربای معاملاتی است یا ربای قرضی. قانون‌گذار در بند ۱ ماده ۱ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی (مصوب 1363) در تعریف ربا و انواع آن مقرر داشته است که «ربا بر دو نوع است: الف – ربای قرضی و آن بهره ای است که طبق شرط یا بنا بر روال، مقرض از مقترض دریافت نماید. ب – ربای معاملی و آن زیاده ای است که یکی از طرفین معامله زائد بر عوض یا معوض از طرف دیگر دریافت کند به شرطی که عوضین، مکیل یا موزون و عرفاً یا شرعاً از جنس واحد باشند.»

در ربای معاملاتی، منظور خرید و فروش دو جنس یکسان اما نا متناسب در برابر هم است. مثلا یک طرف 10 کیلو برنج طارم درجه یک را در ازای دریافت 20 کیلو برنج طارم درجه یک معامله می‌کند. یا ده هزار گردوی تویسرکانی را با 15 هزار گردوی تویسرکانی معاوضه می‌کند؛ این نابرابری معامله، ربای معاملی یا همان معاملاتی گفته می‌شود.

اما ربای قرضی بیشتر از ربای معاملاتی در جوامع مختلف شایع است و در آن فردی، پولی یا وجهی یا جنسی را به دیگری قرض می‌دهد و بجای اینکه در انقضای مدت تعیین شده همان میزان جنس یا وجه یا پول را پس بگیرد، چیزی بیشتر از آن را مطالبه کرده و پس می‌گیرد. برای مثال فردی ده میلیون تومان به دیگری قرض می‌دهد تا شش ماه بعد به اون بازگرداند البته به شرطی که پس از 6 ماه به جای ده میلیون تومان، 13 میلیون تومان به قرض دهنده بازگرداند؛ این همان چیزی است که به آن ربای قرضی می‌گویند.

جرم رباخواری

«ربا» در اسلام حرام بوده و هرگونه توافق ربوی بین ربادهنده، رباگیرنده و کسی که معامله ربوی را واسطه می‌شود، باطل و بلااثر دانسته شده است. از نظر حقوقی، قرارداد ربا بین طرفین، باطل است و اگر طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، به دلیل «نامشروع بودن جهت معامله» طبق ماده 190 قانون مدنی، این معامله صحیح نیست. فراتر از جنبه حقوقی، از نظر کیفری هم، اگر معامله ربوی بین طرفین اثبات شود، قانونگذار آن را جرم دانسته است.

بر اساس ماده 595 قانون مجازات اسلامی، «هر نوع توافق بین دو یا چند نفر تحت هر قراردادی از قبیل بیع، قرض، صلح و امثال آن جنسی را با شرط اضافه با همان جنس مکیل و موزون معامله نماید و یا زاید بر مبلغ پرداختی، دریافت نماید ربا محسوب و جرم شناخته می‌شود. مرتکبین اعم از ربادهنده، رباگیرنده و واسطه بین آنها علاوه بر رد اضافه به صاحب مال به شش ماه تا سه سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق و نیز معادل مال مورد ربا به عنوان جزای نقدی محکوم می گردند.» به بیان دیگر، قانونگذار برای سه دسته از افراد مجازات تعیین کرده و آن ها را مجرم دانسته است. اول کسی که ربا می‌دهد، دوم کسی که ربا می‌گیرد و سوم کسی که واسطه بین رباگیرنده و ربادهنده می‌شود.

شاید این سوال پیش بیاید که اگر فردی از روی ناچاری اقدام به اخذ ربا کند، آیا بازهم مجرم است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان گفت که قانونگذار، اضطرار رباگیرنده را از مصادیق رافع مسئولیت کیفری برای وی قلمداد کرده است. برای مثال، فردی برای تهیه هزینه عمل جراحی فرزندش، مبلغی را با احتساب بهره آن، گرفته و ربا پرداخته است؛ در اینجا به واسطه اضطرار در پرداخت ربا، شخصی رباگیرنده مجرم نیست و تنها ربادهنده مجرم قلمداد می‌شود و باید مجازات شود.

همین‌طور اگر قرارداد ربوی بین خویشاوندان منعقد شود، به واسطه اینکه طرفین از یک خانواده و خون هستند و مالشان مشترک است، دیگر مفهوم ربا مطرح نخواهد بود و چنانچه قرارداد ربا بین پدر و فرزند یا زن و شوهر منعقد شود، هیچ‌کدام از طرفین مجرم نخواهند بود.

بر اساس قاعده نفی سبیل هم، اگر مسلمانی از کافر ربا دریافت کند، بازهم جرم نبوده و عملیات ربوی مجازات نخواهد داشت.

 

قراردادهای غیرربوی

البته توضیحاتی که گفته شد، در خصوص قراردادهایی است که با قصد ربا بین طرفین منعقد می‌شود و در بسیاری از عقود اسلامی که در آن سود و بهره وجود دارد، هرگز ربا نخواهند بود؛ شرط مهم در ربوی نبودن یک معامله این است که طرفین تنها در سود شریک نباشند و قبول کنند که در صورت ورود ضرر، در زیان همدیگر هم شریک هستند. نکته‌ای که موجب ربوی شدن یک معامله می‌شود، این است که طرفین در سود و زیان حاصل از یک فعالیت اقتصادی شریک نبوده و تنها یک طرف بدون توجه به سود حاصله، بخواهد یک سود قطعی را دریافت کند. بنابراین اگر بهره به صورت علی الحساب و به میزان سود حاصل از فعالیت اقتصادی تعیین شود، نه تنها ربا نیست که حتی در توسعه اقتصادی و گردش مالی کشور نیز بسیار موثر خواهد بود.

البته طرفین می‌توانند توافق کنند تا در صورت ضرر در اصل مال، یکی از طرفین که عامل ضرر بوده، به میزان ضرر، به صورت بلاعوض به طرف مقابل تملیک کند که در این صورت هم، چنین قراردادی ربوی محسوب نمی‌شود و طرفین بازهم در اصل ماجرا، در سود و زیان شریک محسوب می‌شوند

وکیل پایه یک دادگستری    ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧ عباسیان

سبق محکومیت قطعی مدیون قبل از انتقال مال برای معامله صوری یا فرار از دین

لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون قبل از انتقال مال 

 رأی وحدت رویه سال نود و هشت دیوان عالی کشور صادر شد. بر اساس این رأی،  منتقل کردن اموال توسط فرد به دیگران، قبل از محکومیت قطعی او به پرداخت دین، مصداق جرم انتقال مال به قصد فرار از دین نیست.

در سال ۱۳۹۴ قانون «نحوه اجرای محکومیت‌های مالی» تصویب شد که ماده ۲۱ آن رویه متفاوتی را در محاکم در تعیین مصداق جرم انتقال مال به قصد فرار از دین ایجاد کرد.

متن این ماده به شرح زیر است:

ماده۲۱ـ انتقال مال به دیگری  به هر نحو به‌وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به نحوی که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکومٌ‌به یا هر دو مجازات می‌شود و در صورتی که منتقلٌ‌‌الیه نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد در حکم شریک جرم است. در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال‌گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم‌ٌبه از محل آن استیفاء خواهد شد.

برخی محاکم صرف احراز قصد خاص مرتکب مبنی بر عدم پرداخت دین را کافی می‌دانستند. برای مثال چنانچه پس از طرح دعاوی خانوادگی و قبل از طرح دعوای مطالبه مهریه، زوج اموال خود را منتقل می‌کرد، عمل او را مصداق انتقال مال به قصد فرار از دین تشحیص می‌دادند.

برخی دیگر از قضات، «مطالبه» دین قبل از انتقال مال را برای تحقق جرم کافی می‌دانستند و برخی دیگر با استناد به استعمال لفظ «محکومٌ‌به» در متن ماده، «صدور رأی قطعی» مبنی بر محکومیت مدیون را ضروری می‌دانستند.

در نهایت هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۷۷۴ خود که در ادامه ملاحظه می‌کنید، نظر سوم را صحیح تشخیص داد.

رأی وحدت‌رویه شماره ۷۷۴ – ۱۳۹۸/۱/۲۰ هیأت‌عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که قانونگذار در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۴/۲۳/۴، در مقام تعیین مجازات برای انتقال‌دهندگان مال با انگیزه فرار از دین، به تعیین جزای نقدی معادل نصف محکوم‌به و استیفای محکوم‌به از محل آن تصویب کرده است و نیز سایر قراین موجود در قانون مزبور، کلاً بر لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون و سپس، انتقال مال از ناحیه وی با انگیزه فرار از دین دلالت دارند که در این‌صورت، موضوع دارای جنبه کیفری است لذا با عنایت به مراتب مذکور در فوق و اصل قانونی بودن جرایم و مجازات‌ها، به نظر اکثریت اهضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأی شعبه سی‌وهشتم دیوان عالی کشور که مستدعی اعاده دادرسی را قبل از محکومیت قطعی به پرداخت دین، غیرقابل تعقیب جزایی دانسته است در حدی که با این نظر انطباق دارد صحیح و منطبق با قوانین موضوعه تشخیص می‌گردد. این رأی در اجرای ذیل ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری، در موارد مشابه برای کلیه مراجع قضایی و غیرقضایی لازم‌الاتباع است.

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری 

٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧عباسیان