الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی کشت موقت

الزام سازمان امور اراضی به دادن سند اراضی کشت موقت 

اراضی کشت موقت عبارت است ازاراضی بایر و دایری که پس از پیروزی انقلاب  تا پایان سال 59 در سراسر کشور و تا پایان سال 63 در مناطق‌کردنشین به نحوی در تسلط غیر مالک قرار گرفته باشد. هرگاه در زمان تصوف در سطح هر هکتار بیش از یک‌صد اصله نهال و یا درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت نخل یا زیتون و یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر‌وجود داشته دراین صورت باغ یا بیشه محسوب و از شمول اراضی کشت موقت خارج است.

برای اینکه اراضی مورد تصرف تحت شمول اراضی کشت موقت قرار گیرد شرایطی در قانون تعیین شد. اکثر این شرایط سلبی بودند. بدین نحو که مثلا باغ یا بیشه مشمول اراضی کشت موقت نمی‌شد. برای تشخیص اراضی کشت موقت، هیئتی به نام هیئت واگذاری زمین تشکیل شد.

البته تشخیص شمول یا عدم شمول اراضی کشت موقت قابل اعتراض بود این اعتراض از طرف هیات، بررسی و در صورتی که اعتراض باقی بود جهت رسیدگی نهایی به ستاد مرکزی واگذاری زمین ارجاع و ستاد موظف بود ظرف یک ماه نظر خود را اعلام نماید، نظر ستاد مرکزی واگذاری زمین قطعی و لازم الاجرا بود.

پس از تشخیص اراضی کشت موقت و دارا بودن شرایط مذکور در قانون، سند انتقال اراضی به نام متصرف واجد شرایط به نحو بیع شرط تنظیم و متصرف مکلف به پرداخت بهای عادله اراضی توسط کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون تقویم و ارزیابی تعیین می‌شد، بود. البته پرداخت بهای عادله می‌توانست به شکل اقساطی باشد در صورت اعتراض نسبت به مالکیت مالکین توسط اشخاص و دولت، موضوع به دادگاه انقلاب اسلامی جهت صدور حکم نهایی ارجاع می‌شد. لازم به ذکر است مدت اعتبار و قابلیت اجرای این قانون، مطابق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام تا پایان سال ۱۳۷۰ بود.

هر چند بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام  اعتبار اجرای مقررات اراضی کشت موقت تا سال 1370 است لیکن مقررات قانون اراضی کشت موقت مصوب 8/8/1365 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی آن عدم معرفی زارع مشمول مقررات مذکور به دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند بیع شرط در مهلت اعتبار قانون به شرط تحقق شرایط لازم و تشخیص شمول مقررات فوق‌الذکر به زارع اراضی مزروعی در مدت اعتبار قانون سالب حق مکتسب قانونی اشخاص نیست .
شخص ذی حق می تواند در  دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.

وکیل پایه یک دادگستری 

09127045177 عباسیان

مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه های تخلفات ساختمان

مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه های تخلفات ساختمانی

 در قراردادهای مشارکت در ساخت، چنانچه در احداث ساختمان تخلفاتی حادث شود، مسولیت پرداخت تمام جریمه های تعیین شده به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به عهده سازنده می باشد، چرا که جریمه های متعلقه ناشی از عمل سازنده است و مالک مسولیتی در قبال آن ندارد. با این حال، در مواردی که در قراردادهای مشارکت در ساخت، شرط شده باشد که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان، مسولیت بخشی از جرائم موضوع تخلفات ساختمانی، به عهده مالک باشد؛ در چنین مواردی سازنده ملک نمی تواند بدون اجازه مالک، تعهد وی را در پرداخت سهم مالک انجام دهد و بعدا به او مراجعه نماید، چرا که به استناد ماده ۲۶۷ قانون مدنی؛ پرداخت سهم مالک که در حکم دین تلقی می شود، بدون اذن مالک، محمول بر پرداخت تبرعی است و حق مراجعه برای سازنده وجود ندارد، بنابراین سازنده می بایست بدوا با اجازه مالک نسبت به پرداخت سهم مالک، اقدام نماید و در صورت مخالفت مالک و یا استنکاف از پرداخت آن، می تواند دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه را تقدیم دادگاه نماید و پس از قطعیت رای با پرداخت جریمه های متعلقه، به مالک برای وصول آن مراجعه نماید.

نکته۱) با توجه به اینکه الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه از طریق مراجع قضایی زمان بر است و با عدم پرداخت به موقع جریمه های متعلقه، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ممکن است حکم به تخریب بنا بدهد، بهتر است در هنگام انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت، توافق شود که در صورت استنکاف مالک از پرداخت سهم خود از جریمه ها، سازنده بتواند جریمه را از طرف وی پرداخت نموده و سپس به مالک رجوع نماید.

نکته۲) درج شرطی مبنی بر تسهیم جریمه های شهرداری بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، چنانچه به نحوی باشد که سازنده را مجاز به تخلف قلمداد نماید، باطل و بلااثر است چرا که از مصادیق شروط نامشروع است، اما اگر چنین شرطی صرفا به صورت تعهد به پرداخت جریمه های احتمالی باشد، صحیح و بلا اشکال است.

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری

09127045177عباسیان

ضمانت اجرایی کیفری پیش فروش ساختمان

بررسی ضمانت اجراهای کیفری قانون پیش فروش ساختمان ها
1)درج و انتشار آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز:
به موجب ماده 21 قانون، شخصی که قصد پیش فروش ساختمانی را از طریق تبلیغ در جراید، پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی دارد باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح مربوطه که در آئین نامه اجرائی تعیین شده است اخذ کند. 

عدم رعایت تکلیف قانونی مذکور توسط پیش فروشنده حسب مقررات ماده 23 همین قانون موجب اعمال مجازات حبس از 91 روز تا یک سال و یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریدار خواهد بود. 

آنچه از این ماده استنباط می شود این است که قانونگذار بزه موضوع ماده 23 را از جرائم مطلق محسوب کرده و همین که پیش فروشنده بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی پیش فروش کند این بزه محقق شده و نیاز به سوء نیت متهم نیست. 

حتی اگر در زمان درج آگهی پیش فروش نسبت به تعقیب کیفری پیش فروشنده اقدام نشده باشد و او به کلیه تعهدات خویش نیز عمل کند، باز هم پیش فروشنده به نفس ارتکاب درج آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز قابل تعقیب کیفری است و این در حالی است که هیچ سوء‌نیتی در پیش فروشنده مفروض نبوده و تعقیب کیفری او غیرمنطقی و غیرقابل توجیه است. 

ایراد دیگری که بر این ماده وارد است این است که قانونگذار صرف درج آگهی بدون اخذ مجوز را جرم دانسته لیکن در مقام تعیین مجازات مرتکب ملاک جهت تعیین میزان جزای نقدی، دو تا چهاربرابر وجوه و اموال دریافتی پیش فروشنده از پیش خریدار است. 

این در حالی است که تحقق بزه منوط به تنظیم قرارداد پیش فروش و دریافت وجه نشده است و سوالی که مطرح است این است که چنانچه نشر آگهی انجام شده باشد اما این نشر آگهی منتهی به تنظیم قرارداد پیش فروش و اخذ مال نشده باشد دادگاه چگونه می‌تواند مرتکب را به جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش‌خریدار محکوم کند؟ 

مطلب قابل ذکر دیگر این است که به موجب مقررات ذیل ماده 21 قانون، مطبوعات و رسانه‌ها نیز ملزم به رویت و اخذ مجوز مذکور از پیش فروشنده قبل از انتشار آگهی پیش فروش شده‌اند در غیر این صورت با ضمانت اجرای کیفری مواجه می‌شوند و به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

2)پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی:
به موجب ماده 3 قانون، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود، عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده 23 قانون خواهد شد. 

به موجب این ماده «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند». 

بنابراین عنصر ماده این بزه ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانونگذاراست و این جرمی مطلق است و مقید به نتیجه نیست. 

به عبارت دیگر همین که پیش فروشنده به طریق غیر از طریق مورد نظر قانونگذار (تنظیم سند رسمی) مبادرت به انعقاد قرارداد پیش فروش با دیگری نماید جرم موضوع این قسمت از ماده 23 محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست. 

باید توجه کرد که اگرچه مفاد مقررات ماده 3 این قانون دلالت بر تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال توسط متعاملین دارد اما ضمانت اجرای کیفری ناشی از عدم رعایت این تکلیف صرفا متوجه پیش فروشنده است و نه پیش خریدار؛ بنابراین اگر به عنوان مثال پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک آپارتمان کند اگرچه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 3 قانون عمل نکرده است اما عدم رعایت این امر جرم نیست. 

دلیل این حکم قانونگذار آن است که قانون پیش فروش یک قانون حمایتی است و قانونی است که از پیش خریدار حمایت می‌کند و چون معمولاً پیش فروشنده فردی قوی‌تر است قانونگذار جهت حمایت از پیش‌خریدار برای او جرم‌انگاری نکرده است. 

مطلب قابل توجه دیگر در این زمینه این است که چنانچه پیش‌خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذار کند، او نیز طبق ماده 3 قانون باید حقوق و تعهدات ناشی از آن را با تنظیم سند رسمی منتقل کند، اما عدم رعایت این تکلیف قانونی توسط پیش خریدار، ضمانت اجرای کیفری را به دنبال نخواهد داشت چرا که مدلول مقررات ماده 23 قانون ، به اشخاصی اشاره دارد که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار می‌کنند.

قانونگذار در مقام بیان صرفا به اشخاصی اشاره می‌کند که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند و نه پیش‌خریداری که حقوق ناشی ازقرارداد پیش خرید خود را به دیگری واگذار می‌ک

ند. تفسیر مضیق قوانین کیفری نیز اقتضای چنین تفسیری را دارد.

3)تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک
به موجب ماده 24 قانون مذکور مشاوران املاک نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و مجازات استنکاف از این حکم قانونگذار برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است. 

با توجه به این ماده، قانونگذار مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع کرده است ولی برای حفظ حقوق مشاورین املاک به نظر می‌رسد که مشاورین می‌توانند یک پیش قرارداد تنظیم کنند و در این پیش قرارداد، دفترخانه محل تنظیم قرارداد، پیش فروش و تاریخ آن و حق الزحمه مشاور را درج کنند و چنین شرایطی تنظیم چنین پیش قراردادی، موضوع جرم نیست برای اینکه قانونگذار تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک را جرم شناخته است و نه چنین پیش قراردادی را.

قبول وکالت در کلیه دعاوی 09127045177

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

رباخواری و ربا

ربا چیست   

رباخواری 

مصادیق ربا

اگر دو یا چند نفر طی قرارداد کتبی یا شفاهی توافق کنند تا جنسی را معامله کرده و معادل همان جنس را به شرط اضافه دریافت کنند یا مبلغی را قرض داده و در هنگام استرداد آن، مبلغی اضافه‌تر دریافت کنند، این توافق «ربا» قلمداد می‌شود. ربا یا ربای معاملاتی است یا ربای قرضی. قانون‌گذار در بند ۱ ماده ۱ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی (مصوب 1363) در تعریف ربا و انواع آن مقرر داشته است که «ربا بر دو نوع است: الف – ربای قرضی و آن بهره ای است که طبق شرط یا بنا بر روال، مقرض از مقترض دریافت نماید. ب – ربای معاملی و آن زیاده ای است که یکی از طرفین معامله زائد بر عوض یا معوض از طرف دیگر دریافت کند به شرطی که عوضین، مکیل یا موزون و عرفاً یا شرعاً از جنس واحد باشند.»

در ربای معاملاتی، منظور خرید و فروش دو جنس یکسان اما نا متناسب در برابر هم است. مثلا یک طرف 10 کیلو برنج طارم درجه یک را در ازای دریافت 20 کیلو برنج طارم درجه یک معامله می‌کند. یا ده هزار گردوی تویسرکانی را با 15 هزار گردوی تویسرکانی معاوضه می‌کند؛ این نابرابری معامله، ربای معاملی یا همان معاملاتی گفته می‌شود.

اما ربای قرضی بیشتر از ربای معاملاتی در جوامع مختلف شایع است و در آن فردی، پولی یا وجهی یا جنسی را به دیگری قرض می‌دهد و بجای اینکه در انقضای مدت تعیین شده همان میزان جنس یا وجه یا پول را پس بگیرد، چیزی بیشتر از آن را مطالبه کرده و پس می‌گیرد. برای مثال فردی ده میلیون تومان به دیگری قرض می‌دهد تا شش ماه بعد به اون بازگرداند البته به شرطی که پس از 6 ماه به جای ده میلیون تومان، 13 میلیون تومان به قرض دهنده بازگرداند؛ این همان چیزی است که به آن ربای قرضی می‌گویند.

جرم رباخواری

«ربا» در اسلام حرام بوده و هرگونه توافق ربوی بین ربادهنده، رباگیرنده و کسی که معامله ربوی را واسطه می‌شود، باطل و بلااثر دانسته شده است. از نظر حقوقی، قرارداد ربا بین طرفین، باطل است و اگر طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، به دلیل «نامشروع بودن جهت معامله» طبق ماده 190 قانون مدنی، این معامله صحیح نیست. فراتر از جنبه حقوقی، از نظر کیفری هم، اگر معامله ربوی بین طرفین اثبات شود، قانونگذار آن را جرم دانسته است.

بر اساس ماده 595 قانون مجازات اسلامی، «هر نوع توافق بین دو یا چند نفر تحت هر قراردادی از قبیل بیع، قرض، صلح و امثال آن جنسی را با شرط اضافه با همان جنس مکیل و موزون معامله نماید و یا زاید بر مبلغ پرداختی، دریافت نماید ربا محسوب و جرم شناخته می‌شود. مرتکبین اعم از ربادهنده، رباگیرنده و واسطه بین آنها علاوه بر رد اضافه به صاحب مال به شش ماه تا سه سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق و نیز معادل مال مورد ربا به عنوان جزای نقدی محکوم می گردند.» به بیان دیگر، قانونگذار برای سه دسته از افراد مجازات تعیین کرده و آن ها را مجرم دانسته است. اول کسی که ربا می‌دهد، دوم کسی که ربا می‌گیرد و سوم کسی که واسطه بین رباگیرنده و ربادهنده می‌شود.

شاید این سوال پیش بیاید که اگر فردی از روی ناچاری اقدام به اخذ ربا کند، آیا بازهم مجرم است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان گفت که قانونگذار، اضطرار رباگیرنده را از مصادیق رافع مسئولیت کیفری برای وی قلمداد کرده است. برای مثال، فردی برای تهیه هزینه عمل جراحی فرزندش، مبلغی را با احتساب بهره آن، گرفته و ربا پرداخته است؛ در اینجا به واسطه اضطرار در پرداخت ربا، شخصی رباگیرنده مجرم نیست و تنها ربادهنده مجرم قلمداد می‌شود و باید مجازات شود.

همین‌طور اگر قرارداد ربوی بین خویشاوندان منعقد شود، به واسطه اینکه طرفین از یک خانواده و خون هستند و مالشان مشترک است، دیگر مفهوم ربا مطرح نخواهد بود و چنانچه قرارداد ربا بین پدر و فرزند یا زن و شوهر منعقد شود، هیچ‌کدام از طرفین مجرم نخواهند بود.

بر اساس قاعده نفی سبیل هم، اگر مسلمانی از کافر ربا دریافت کند، بازهم جرم نبوده و عملیات ربوی مجازات نخواهد داشت.

 

قراردادهای غیرربوی

البته توضیحاتی که گفته شد، در خصوص قراردادهایی است که با قصد ربا بین طرفین منعقد می‌شود و در بسیاری از عقود اسلامی که در آن سود و بهره وجود دارد، هرگز ربا نخواهند بود؛ شرط مهم در ربوی نبودن یک معامله این است که طرفین تنها در سود شریک نباشند و قبول کنند که در صورت ورود ضرر، در زیان همدیگر هم شریک هستند. نکته‌ای که موجب ربوی شدن یک معامله می‌شود، این است که طرفین در سود و زیان حاصل از یک فعالیت اقتصادی شریک نبوده و تنها یک طرف بدون توجه به سود حاصله، بخواهد یک سود قطعی را دریافت کند. بنابراین اگر بهره به صورت علی الحساب و به میزان سود حاصل از فعالیت اقتصادی تعیین شود، نه تنها ربا نیست که حتی در توسعه اقتصادی و گردش مالی کشور نیز بسیار موثر خواهد بود.

البته طرفین می‌توانند توافق کنند تا در صورت ضرر در اصل مال، یکی از طرفین که عامل ضرر بوده، به میزان ضرر، به صورت بلاعوض به طرف مقابل تملیک کند که در این صورت هم، چنین قراردادی ربوی محسوب نمی‌شود و طرفین بازهم در اصل ماجرا، در سود و زیان شریک محسوب می‌شوند

وکیل پایه یک دادگستری    ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧ عباسیان

سبق محکومیت قطعی مدیون قبل از انتقال مال برای معامله صوری یا فرار از دین

لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون قبل از انتقال مال 

 رأی وحدت رویه سال نود و هشت دیوان عالی کشور صادر شد. بر اساس این رأی،  منتقل کردن اموال توسط فرد به دیگران، قبل از محکومیت قطعی او به پرداخت دین، مصداق جرم انتقال مال به قصد فرار از دین نیست.

در سال ۱۳۹۴ قانون «نحوه اجرای محکومیت‌های مالی» تصویب شد که ماده ۲۱ آن رویه متفاوتی را در محاکم در تعیین مصداق جرم انتقال مال به قصد فرار از دین ایجاد کرد.

متن این ماده به شرح زیر است:

ماده۲۱ـ انتقال مال به دیگری  به هر نحو به‌وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به نحوی که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکومٌ‌به یا هر دو مجازات می‌شود و در صورتی که منتقلٌ‌‌الیه نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد در حکم شریک جرم است. در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال‌گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم‌ٌبه از محل آن استیفاء خواهد شد.

برخی محاکم صرف احراز قصد خاص مرتکب مبنی بر عدم پرداخت دین را کافی می‌دانستند. برای مثال چنانچه پس از طرح دعاوی خانوادگی و قبل از طرح دعوای مطالبه مهریه، زوج اموال خود را منتقل می‌کرد، عمل او را مصداق انتقال مال به قصد فرار از دین تشحیص می‌دادند.

برخی دیگر از قضات، «مطالبه» دین قبل از انتقال مال را برای تحقق جرم کافی می‌دانستند و برخی دیگر با استناد به استعمال لفظ «محکومٌ‌به» در متن ماده، «صدور رأی قطعی» مبنی بر محکومیت مدیون را ضروری می‌دانستند.

در نهایت هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۷۷۴ خود که در ادامه ملاحظه می‌کنید، نظر سوم را صحیح تشخیص داد.

رأی وحدت‌رویه شماره ۷۷۴ – ۱۳۹۸/۱/۲۰ هیأت‌عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که قانونگذار در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۴/۲۳/۴، در مقام تعیین مجازات برای انتقال‌دهندگان مال با انگیزه فرار از دین، به تعیین جزای نقدی معادل نصف محکوم‌به و استیفای محکوم‌به از محل آن تصویب کرده است و نیز سایر قراین موجود در قانون مزبور، کلاً بر لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون و سپس، انتقال مال از ناحیه وی با انگیزه فرار از دین دلالت دارند که در این‌صورت، موضوع دارای جنبه کیفری است لذا با عنایت به مراتب مذکور در فوق و اصل قانونی بودن جرایم و مجازات‌ها، به نظر اکثریت اهضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأی شعبه سی‌وهشتم دیوان عالی کشور که مستدعی اعاده دادرسی را قبل از محکومیت قطعی به پرداخت دین، غیرقابل تعقیب جزایی دانسته است در حدی که با این نظر انطباق دارد صحیح و منطبق با قوانین موضوعه تشخیص می‌گردد. این رأی در اجرای ذیل ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری، در موارد مشابه برای کلیه مراجع قضایی و غیرقضایی لازم‌الاتباع است.

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری 

٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧عباسیان

فسخ نکاح

فسخ نکاح   

 فسخ عقدازدواج

در یک مورد زوج به علت جنون زوجه، تقاضای فسخ نکاح را نموده و پس از طرح دعوی در دادگاه با هم توافق نموده و در حال حاضر با هم زندگی می‌نمایند، آیا زوج می‌تواند کماکان از خیار فسخ مذکور استفاده نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

 شماره ۷۹۳۹/۷ - ۱۳۸۳/۱۰/۲۲

مطابق ماده۱۱۳۱ قانون مدنی (خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد، بعد از اطلاع به علت فسخ، نکاح را فسخ نکند، خیار او ساقط می‌شود...) و چون حسب مدلول استعلام زوج به علت جنون زوجه بدواً تقاضای فسخ نکاح را نموده و پس از طرح دعوی در دادگاه با یکدیگر صلح و سازش کرده‌اند و اکنون نیز با هم زندگی می‌نمایند، لذا تقاضای بعدی فسخ نکاح زوج با فوریت خیار فسخ نکاح مغایرت دارد و این موضوع در صورتی صحیح است که سازش طرفین متضمن انصراف از دعوی فسخ باشد ولی اگر سازش طرفین متضمن انصراف از فسخ نکاح نباشد و رسیدگی به دعوی فسخ پیگیری شده باشد، رسیدگی به آن لازم است

حذف نام همسر از شناسنامه

حذف نام همسر از شناسنامه  

حذف نام همسر اول از شناسنامه با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه امکان پذیر است

مطابق قانون چنانچه فردی با همسرش متارکه کرده باشد، با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه اش می تواند به اداره ثبت احوال مراجعه و درخواست برای حذف نام همسر اول را ارائه دهد.

حذف نام همسر از شناسنامه بعد از طلاق

حذف نام همسر اول از شناسنامه 

هرچند که این مقررات خالی از اشکال نیست؛ اما به نظر می رسد که فواید آن بیش از مضرات آن خواهد بود.

حذف نام زن از شناسنامه مرد

مطابق این مقرره چنانچه فردی با همسرش متارکه کرده باشد با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه اش می تواند به اداره ثبت احوال مراجعه و درخواست برای حذف نام همسر اول را ارائه دهد. 

در رابطه با این مقرره توجه به چند نکته قابل توجه است:

1. حذف نام همسر اول از شناسنامه منوط به انتخاب همسر دوم و نیز ثبت رسمی ازدواج و ثبت نام ایشان در شناسنامه فرد است. بنابراین به صرف انتخاب همسر و معرفی آن نمی توان از این مقرره قانونی استفاده کرد. 

2. اما در پاسخ معترضان به این مقرره باید بیان داشت که حذف نام از شناسنامه در این مورد صرفاً پس از وقوع ازدواج دوم و ثبت آن صورت می گیرد، لذا همسر دوم از ازدواج پیشین همسر خود مطلع خواهد شد. 

از طرفی دیگر اقدام به حذف نام همسر قبلی از شناسنامه علاوه بر کاهش بار روانی موجود، موجب ارائه راحت تر شناسنامه در جاهای مختلف است، چه اینکه عمدتاً مسائلی اینچنینی در زمره خصوصی ترین مسائل افراد است و دلیلی ندارد که همگان از آن ها با خبر باشند. این در حالی است که با صدور گواهی تجرد باید بیان داشت که زن و مرد پیش از ازدواج می توانند با اخذ گواهی تجرد از ازدواج قبلی همسر آینده خود مطلع شوند. 

3. از اطلاق واژه همسر دوم باید اینطور نتیجه گرفت که استفاده از این مقرره صرفاً در مورد اختیار نمودن همسر دوم امکان پذیر خواهد بود و نه ازدواج های بعدی، اما به نظر می رسد که علی رغم نقص این مقرره در این خصوص بتوان در ازدواج های بعدی نیز از مزایای این مقرره قانونی استفاده کرد.

حذف نام مرد از شناسنامه زن

مطابق آنچه گفته شد باید بیان داشت حذف نام زوج از شناسنامه زوجه تنها در صورتی امکان پذیر خواهد بود که در دوران عقد جدایی انجام شده باشد و دوشیزه بودن زوجه مطابق احکام قضایی و سند طلاق قابل استنباط باشد. 

این در حالی است که مطابق اطلاق عبارت و قید باکره بودن باید اینطور نتیجه گرفت، زنانی که ازدواج دوم و سوم دارند و نیز افرادی که ازدواج اولشان می باشد؛ اما باکره نمی باشند، نمی توانند ازین مقرره استفاده نمایند. 

اما در مورد حذف نام زن یا مردی که فوت نموده است باید بیان داشت که اگر همسر فردی فوت کند، در صورت ثبت شدن ازدواج، فرد می تواند با مراجعه به ادارات ثبت احوال نسبت به حذف نام همسر فوت شده از شناسنامه اش اقدام و نام همسر فوت شده را از شناسنامه اش حذف کند. 

این در حالی است که عمده ایرادی را که می توان نسبت به این مقرره وارد نمود این می باشد که هیچ اشاره ای به فرزندان نشده است، چه اینکه مطابق اطلاق مقرره فوق حذف نام زن یا مرد از شناسنامه دیگری یا خود حتی در صورت وجود فرزند نیز امکان پذیر خواهد بود، هرچند که نام پدر یا مادر در شناسنامه فرزندان درج خواهد شد.

قبول وکالت در کلیه دعاوی  توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧

انتقال سرقفلی مشاعی

مستاجرین مشاع محل کسب  انتقال سرقفلی مشاعی

مستأجرین مشاعی محل کسب نمی‌توانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی (و منافع استیجاری) به غیر را تقاضا نمایند. صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز، در این باره موضوعیت ندارد.

در خصوص دعوی 1ـ م. 2ـ الف. 3ـ ج. 4ـ ش. همگی م. ورثه مرحوم ف.م. 5ـ م.6ـ ج. 7ـ ف. 8ـ م. همگی استاد الف.ف. به طرفیت 1ـ ح.م.2ـ موقوفه ک. تهران به خواسته الزام خوانده به فروش منافع (سر قفلی) شش دانگ یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره شماره 11805 ـ 18/11/82 تنظیمی اداره اوقاف و امور خیریه جنوب تهران مستنداً به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است هر چند مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع قانونگذار در صورت فراهم نبودن موجبات افراز املاک مشاعی (اعیانی) صدور دستور فروش از سوی حاکم را تجویز و اعلام نموده است که بلاشک موضوع اخیر از استثنائات قانونی به حساب می¬آید لیکن راجع به درخواست الزام خوانده مبنی بر فروش منافع (یا سرقفلی) مغازه استیجاری فاقد محمل قانونی بوده چه آنکه الزام مالک مشاعی راجع به منافع مستلزم اراده حاکمیتی وانشائی مالک یا مالکین بوده در نتیجه در این زمینه اراده حاکم (یعنی دادگاه) قابلیت تحمیل و الزام به مالک مشاعی ممتنع مبنی بر فروش حصه مشاعی منافع ملک مذکور نداشته و ندارد لهذا با وصف مراتب فوق از منظر دادگاه درخواست فوق منطبق با موازین نبوده و نیست در نتیجه به صدور قرار رد آن اظهار نظر می‌نماید رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر می‌باشد.

🔹رئیس شعبه 8 دادگاه حقوقی عمومی تهران 

                            

✅رای دادگاه تجدید نظر:

تجدیدنظرخواهی آقای م.ج. به وکالت از تجدیدنظرخواهان نسبت به دادنامه صادره به شماره 446- 31/4/91 صادره از شعبه 8 دادگاه حقوقی تهران که طی آن دعوی تجدیدنظرخواهان علیه تجدیدنظرخواندگان به خواسته الزام تجدیدنظرخوانده به فروش منافع (سرقفلی) 6 دانگ یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره شماره 11805- 18/11/82 تنظیمی اداره اوقاف و امور خیریه جنوب تهران منتهی به صدور قرار رد آن گردیده وارد نیست و دادنامه صادره با لحاظ استدلال مندرج در آن مبنی بر عدم قابلیت تحمیل اراده دادگاه به مالک ممتنع مشاعی مبنی برفروش حصه مشاعی منافع رقبه مورد اختلاف قانونی و موجه بوده و لازمه آن درخواست تجویز انتقال منافع نسبت به سهم خود [می]باشد لذا تجدیدنظرخواهی به عمل آمده با بندهای ماده  348 قانون آیین دادرسی مدنی انطباق نداشته و لایحه تقدیمی حاوی امری که نقض دادنامه را ایجاب نماید نیست لذا با رد تجدیدنظرخواهی قرارتجدیدنظرخواسته را وفق ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی تأیید می‌نماید این رأی قطعی است.

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧

اقسام وصیت نامه

اقسام وصیت نامه  

وصیت نامه

١.وصیت نامه خودنوشت یا عادی

٢ـوصیت نامه رسمی

٣.وصیت نامه. سری

وصیت نامه عادی یا خودنوشت که به صورت عادی در صورتی معتبر است که تمام آن به خط موصی(وصیت کننده) نوشته شده و دارای تاریخ(روز و ماه و سال) بوده و به امضای او رسیده باشد.

وصیت نامه رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

افراد بی سواد می توانند به صورت رسمی وصیت نامه تنظیم کنند.

وصیت نامه سری ممکن است به خط موصی (وصیت کننده) یا به خط دیگری باشد ولی در هر صورت باید به امضاء موصی برسد و به ترتیبی که برای امانت اسناد در قانون ثبت اسناد مقرر گردیده در اداره ثبت اقامتگاه موصی یا محل دیگری که در آیین نامه وزارت دادگستری معین می گردد، امانت گذارده می شود.

اشخاص بی سواد نمی توانند به ترتیب سری وصیت نامه تنظیم نماید.

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

---

اجرت المثل و اجرت المسمی

اگر شخصی از مال دیگری بدون وجود قراردادی بین آنها، استفاده کند باید اجرت منفعت استفاده شده را به مالک آن بپردازد به این اجرت، اجرت المثل گویند که میزان آن را کارشناس دادگاه تعیین می کند. تفاوتی هم ندارد که شخص با اذن مالک از منافع مال استفاده کرده باشد یا بدون اذن مالک از منافع مال بهره برده باشد. حال اگر بین طرفین قراردادی وجود داشته باشد و اجرت استفاده از مال در قرارداد و با توافق طرفین مشخص شود به آن اجرت المسمی گویند.

 

تفاوت آثار اجرت المثل و اجرت المسمی در عقد اجاره

اگر مستاجر در مدت اجاره، اجرت المسمی (اجاره بها) خود را پرداخت نکند، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه با ارسال اظهار نامه به مستاجر اجاره بها را به صورت قانونی مطالبه کند و اگر مستاجر باز هم اجاره بها خود را پرداخت نکند اینبار مالک می تواند با مراجعه به دادگاه اجاره بها و حتی خسارت تاخیر تادیه (خسارت تاخیر در پرداخت اجاره) خود را با ارائه دادخواست مطالبه کند. خسارت تاخیر تادیه از زمان ارسال اظهار نامه محاسبه می شود.

 

زمانی که مدت اجاره مستاجر منقضی می شود او باید ملک را تخلیه کند، حال اگر ملک را در تصرف خود نگه دارد و به مالک تحویل ندهد دو حالت قابل تصور است اولین حالت زمانی است که مستاجر بدون اذن مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این صورت باید اجرت المثل این مدت را بپردازد چه از مال الاجاره استفاده کرده باشد چه استفاده نکرده باشد. حالت دوم زمانی است که مستاجر با اجازه مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این مورد زمانی مجبور به پرداخت اجرت المثل می شود که از ملک استفاده کرده باشد و در صورت عدم استفاده مجبور به پرداخت اجرت المثل نخواهد بود.

 

گاهی در قرارداد اجاره، مدت به صورت مشخص درج نمی شود و مثلا اشخاص به جای اجاره ملک به مدت یک سال با اجاره بها مشخص، قرارداد را از قرار یک ماه فلان تومان یا روزانه یا حتی به صورت سالانه مشخص می کنند در این گونه قراردادها پس از پایان مدت یک ماه، یک ساله یا یک روز، قرارداد تمدید می شود و مستاجر در تمام مدت زمان سکونت همان اجرت المسمی تعیین شده را پرداخت می کند و در صورت عدم پرداخت همانطور که در بالا توضیح داده شد برای گرفتن مبلغ اجرت المسمی عمل می شود.

نظر مشورتی اداره حقوقی:

به موجب مدلول ماده ۲۰ قانون مدنی دعوی راجع به مال الاجاره (اجرت المسمی ) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی خارج و مشمول مقررات ماده ۲۱ آن قانون است ۰ اما راجع به اجرت المثل مورد اجاره چنانکه از ملاک حکم ماده ۲۰قانون مدنی نسبت بمال الاجاره مستفاد آست این اجرت المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت دادگاه در حکم اموال منقول محسوبست علیهذا دعوی مربوط به آن نیز از صلاحیت تابع مقررات ماده ۲۱ قانون آئین دادرسی مدنی خواهد بود۰بعلاوه بر حسب ظهور مدلول ماده ۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی ، حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت و حق ارتقاق و حق انتفاع وامثال آنها لازم الرعایه است و دعوی اجرت المثل اعیان مستاجره خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است چنانکه مندرجات و مقررات ماده ۱۸ قانون مدنی هم که در زمینه مورد بحث میباشدموید نظربالااست ۰ ضمنا” یادآور میوشد که هرگاه دریک دادخواست دعوی اجرت المسمی و دعوی اجرت المثل تواما” اقامه گردد قطع نظر از مراتب بالا، مورد با ماده ۲۶قانون آیین دادرسی مدنی منطبق خواهد بود۰

قبول وکالت در کلیه دعاوی

 توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧