مواردی که چک قابل تعقیب کیفری نیست

مواردی که چک جنبه کیفری ندارد چک فاقد وصف کیفری

برای تعقیب کیفری صادرکننده چک بلامحل، دارنده چک باید شکایت کند؛ طبق قانون، دارنده چک به کسی گفته می‌شود که برای نخستین بار، چک را به بانک محال‌علیه ارایه می‌دهد و گواهی عدم پرداخت به نام او صادر می‌شود.

برای اینکه مشخص شود چه کسی برای نخستین بار، برای وصول وجه چک به بانک مراجعه کرده است، بانک‌ها مکلفند با مراجعه دارنده چک، هویت کامل و دقیق او را در پشت چک با ذکر تاریخ قید کنند.

شخصی که چک پس از برگشت از بانک، به وی منتقل می‌شود، حق شکایت کیفری ندارد البته اگر شخصی چک را برگشت بزند و سپس فوت کند، ورثه او حق تعقیب کیفری خواهند داشت زیرا چک قهرا به آنها منتقل شده است.
اگر بعد از برگشت چک، دارنده آن را به دیگری انتقال دهد یا اینکه پس از برگشت و تنظیم شکایت کیفری، شاکی، چک را به دیگری واگذار کند، تعقیب کیفری متوقف شده و متهم از این حیث قابل تعقیب نخواهد بود.

تحت چه شرایطی صادرکننده چک بلامحل قابل تعقیب کیفری است؟

در صورت تحقق شروطی، چک بلامحل دارای جنبه کیفری است و صادرکننده آن برای اعمال مجازا‌ت‌های مقرر در قانون صدور چک، قابل تعقیب کیفری خواهد بود. به ‌طور کلی باید گفت صادرکننده چک بلامحل، در صور ذیل قابل تعقیب است‌‌‌‌:

چک به‌ صورت تضمینی، سفیدامضا، بدون تاریخ و وعده‌دار نباشد؛ منظور از این ‌که چک وعده‌دار نباشد، این است که چک به‌روز صادر شده باشد.

در مواردی، اشخاص چک‌هایی را بابت تضمین امری یا انجام تعهدی یا مواردی دیگر صادر می‌کنند یا چک‌هایی را به ‌صورت امانت بدون تاریخ یا بدون تکمیل آن تسلیم اشخاص می‌کنند. این‌گونه چک‌ها به‌واسطه اینکه تضمینی یا سفیدامضا یا بدون تاریخ است، فاقد وصف کیفری بوده و تنها از طریق دادگاه‌های حقوقی قابل پیگیری است. حال چنانچه چکی به‌روز صادر شده باشد و به‌‌صورت تضمینی، سفیدامضا و بدون تاریخ نباشد و متعاقباً منتهی به صدور گواهی عدم‌ پرداخت شود، دارنده آن مجاز است با رعایت مواعدی که شرح آن خواهد آمد، با تنظیم شکواییه آن به دادسرا، صادرکننده را برای اعمال مجازات تحت تعقیب قرار دهد. (ماده 13 قانون صدور چک)
دارنده چک، باید ظرف مدت 6 ماه از تاریخ سررسید مندرج در متن چک، وجه آن را از بانک مطالبه کند.

در غیر این‌ صورت، یعنی چنانچه دارنده ظرف مدت فوق از تاریخ سررسید، نسبت به اخذ گواهی عدم‌ پرداخت (برگشتی) از بانک، اقدام نکند، حق شکایت کیفری خویش علیه صادرکننده را از دست داده و تنها می‌تواند از طریق تنظیم دادخواست و اقامه دعوای حقوقی در دادگاه‌های عمومی حقوقی، حقوق خویش را از صادرکننده مطالبه کند.

بنابراین دارنده باید قبل از انقضای مدت شش ماه از تاریخ سررسید، نسبت به برگشت زدن چک اقدام کند. (ماده 11 قانون صدورچک)

امکان طرح دعوای کیفری برای دارنده چک ظرف 6 ماه از تاریخ اخذ گواهی عدم پرداخت

دارنده چک باید پس از اخذ گواهی عدم‌ پرداخت (برگشتی)، ظرف مدت 6 ماه از تاریخ اخذ گواهی مزبور، نسبت به طرح دعوی کیفری اقدام کند؛ در غیر این ‌صورت نیز همانند مورد فوق، حق اقامه دعوی کیفری را از دست داده و تنها از طریق اقامه دعوای حقوقی می‌تواند حقوق خویش را پیگیری کند.

تنها شخصی می‌تواند علیه صادرکننده چک شکایت کیفری کند که گواهی عدم‌پرداخت یا به اصطلاح برگشتی صادره از بانک به‌ نام او باشد.

به عبارت دیگر در حالتی که پس از اخذ گواهی عدم‌پرداخت، دارنده، چک خویش را از طریق پشت‌نویسی به شخص دیگری واگذار کند، منتقل‌الیه (دارنده جدید چک)، حق شکایت کیفری علیه صادرکننده را نداشته و تنها از طریق اقامه دعوای حقوقی، باید نسبت به وصول مطالبات خود از صادرکننده اقدام کند. (ماده 11 قانون صدور چک) بسیاری از مراجعه‌کنندگان به بانک‌ها پس از اینکه متوجه می‌شوند چک دریافتی آنها بلامحل است، نمی‌دانند چگونه باید طرح دعوی کرده و اصولا این جرم جزو کدام دسته از جرایم محسوب می‌شود. همچنین بسیاری از کسانی که به دادگاه‌ها مراجعه می‌کنند، در مرحله اولیه با این امر به خوبی آشنا نیستند که این موضوع، خود باعث سرگردانی آنها در دادگاه‌ها می‌شود. این موضوع در حالی است که اگر از این موضوع به خوبی اطلاع داشته باشند که چگونه باید با این مورد خاص برخورد کرده و چه اقداماتی باید انجام دهند، شاید از سرگردانی و اطاله دادرسی رهایی یابند.

با شکایت دارنده چک، صادرکننده چک بلامحل قابل تعقیب است

قبل از تنظیم شکایت، باید نکاتی را مورد توجه قرار داد‌‌‌.

صدور چک بلامحل از جمله جرایم خصوصی محسوب شده و بدون شکایت دارنده چک، صادرکننده چک بلامحل قابل تعقیب نیست.

برای جلوگیری از زایل شدن حق شکایت کیفری، دارنده چک باید حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور چک برای وصول آن به بانک مربوطه مراجعه کرده و پس از اخذ گواهی عدم‌پرداخت نیز حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور گواهی عدم‌پرداخت،

شکایت خود را به مرجع قضایی تقدیم کند. تنها دارنده چک، حق شکایت کیفری دارد. از لحاظ قانونی، دارنده چک، شخصی است که برای نخستین بار چک را به بانک ارایه کرده و گواهی عدم‌پرداخت به نام وی صادرشده باشد

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧ عباسیان

اقسام وصیت نامه

اقسام وصیت نامه  

وصیت نامه

١.وصیت نامه خودنوشت یا عادی

٢ـوصیت نامه رسمی

٣.وصیت نامه. سری

وصیت نامه عادی یا خودنوشت که به صورت عادی در صورتی معتبر است که تمام آن به خط موصی(وصیت کننده) نوشته شده و دارای تاریخ(روز و ماه و سال) بوده و به امضای او رسیده باشد.

وصیت نامه رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

افراد بی سواد می توانند به صورت رسمی وصیت نامه تنظیم کنند.

وصیت نامه سری ممکن است به خط موصی (وصیت کننده) یا به خط دیگری باشد ولی در هر صورت باید به امضاء موصی برسد و به ترتیبی که برای امانت اسناد در قانون ثبت اسناد مقرر گردیده در اداره ثبت اقامتگاه موصی یا محل دیگری که در آیین نامه وزارت دادگستری معین می گردد، امانت گذارده می شود.

اشخاص بی سواد نمی توانند به ترتیب سری وصیت نامه تنظیم نماید.

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

ضمانت اجرای کیفری قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان  ضمانت اجرای کیفری قانون پیش فروش ساختمان

بررسی ضمانت اجراهای کیفری قانون پیش فروش ساختمان ها

1)درج و انتشار آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز:

به موجب ماده 21 قانون، شخصی که قصد پیش فروش ساختمانی را از طریق تبلیغ در جراید، پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی دارد باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح مربوطه که در آئین نامه اجرائی تعیین شده است اخذ کند. 

عدم رعایت تکلیف قانونی مذکور توسط پیش فروشنده حسب مقررات ماده 23 همین قانون موجب اعمال مجازات حبس از 91 روز تا یک سال و یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریدار خواهد بود. 

آنچه از این ماده استنباط می شود این است که قانونگذار بزه موضوع ماده 23 را از جرائم مطلق محسوب کرده و همین که پیش فروشنده بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی پیش فروش کند این بزه محقق شده و نیاز به سوء نیت متهم نیست. 

حتی اگر در زمان درج آگهی پیش فروش نسبت به تعقیب کیفری پیش فروشنده اقدام نشده باشد و او به کلیه تعهدات خویش نیز عمل کند، باز هم پیش فروشنده به نفس ارتکاب درج آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز قابل تعقیب کیفری است و این در حالی است که هیچ سوء‌نیتی در پیش فروشنده مفروض نبوده و تعقیب کیفری او غیرمنطقی و غیرقابل توجیه است. 

ایراد دیگری که بر این ماده وارد است این است که قانونگذار صرف درج آگهی بدون اخذ مجوز را جرم دانسته لیکن در مقام تعیین مجازات مرتکب ملاک جهت تعیین میزان جزای نقدی، دو تا چهاربرابر وجوه و اموال دریافتی پیش فروشنده از پیش خریدار است. 

این در حالی است که تحقق بزه منوط به تنظیم قرارداد پیش فروش و دریافت وجه نشده است و سوالی که مطرح است این است که چنانچه نشر آگهی انجام شده باشد اما این نشر آگهی منتهی به تنظیم قرارداد پیش فروش و اخذ مال نشده باشد دادگاه چگونه می‌تواند مرتکب را به جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش‌خریدار محکوم کند؟ 

مطلب قابل ذکر دیگر این است که به موجب مقررات ذیل ماده 21 قانون، مطبوعات و رسانه‌ها نیز ملزم به رویت و اخذ مجوز مذکور از پیش فروشنده قبل از انتشار آگهی پیش فروش شده‌اند در غیر این صورت با ضمانت اجرای کیفری مواجه می‌شوند و به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

2)پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی:

به موجب ماده 3 قانون، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود، عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده 23 قانون خواهد شد. 

به موجب این ماده «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند». 

بنابراین عنصر ماده این بزه ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانونگذاراست و این جرمی مطلق است و مقید به نتیجه نیست. 

به عبارت دیگر همین که پیش فروشنده به طریق غیر از طریق مورد نظر قانونگذار (تنظیم سند رسمی) مبادرت به انعقاد قرارداد پیش فروش با دیگری نماید جرم موضوع این قسمت از ماده 23 محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست. 

باید توجه کرد که اگرچه مفاد مقررات ماده 3 این قانون دلالت بر تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال توسط متعاملین دارد اما ضمانت اجرای کیفری ناشی از عدم رعایت این تکلیف صرفا متوجه پیش فروشنده است و نه پیش خریدار؛ بنابراین اگر به عنوان مثال پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک آپارتمان کند اگرچه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 3 قانون عمل نکرده است اما عدم رعایت این امر جرم نیست. 

دلیل این حکم قانونگذار آن است که قانون پیش فروش یک قانون حمایتی است و قانونی است که از پیش خریدار حمایت می‌کند و چون معمولاً پیش فروشنده فردی قوی‌تر است قانونگذار جهت حمایت از پیش‌خریدار برای او جرم‌انگاری نکرده است. 

مطلب قابل توجه دیگر در این زمینه این است که چنانچه پیش‌خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذار کند، او نیز طبق ماده 3 قانون باید حقوق و تعهدات ناشی از آن را با تنظیم سند رسمی منتقل کند، اما عدم رعایت این تکلیف قانونی توسط پیش خریدار، ضمانت اجرای کیفری را به دنبال نخواهد داشت چرا که مدلول مقررات ماده 23 قانون ، به اشخاصی اشاره دارد که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار می‌کنند.

قانونگذار در مقام بیان صرفا به اشخاصی اشاره می‌کند که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند و نه پیش‌خریداری که حقوق ناشی ازقرارداد پیش خرید خود را به دیگری واگذار می‌ک

وکیل دادگستری:

ند. تفسیر مضیق قوانین کیفری نیز اقتضای چنین تفسیری را دارد.

3)تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک

به موجب ماده 24 قانون مذکور مشاوران املاک نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و مجازات استنکاف از این حکم قانونگذار برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است. 

با توجه به این ماده، قانونگذار مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع کرده است ولی برای حفظ حقوق مشاورین املاک به نظر می‌رسد که مشاورین می‌توانند یک پیش قرارداد تنظیم کنند و در این پیش قرارداد، دفترخانه محل تنظیم قرارداد، پیش فروش و تاریخ آن و حق الزحمه مشاور را درج کنند و چنین شرایطی تنظیم چنین پیش قراردادی، موضوع جرم نیست برای اینکه قانونگذار تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک را جرم شناخته است و نه چنین پیش قراردادی را.

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

قبول وکالت در کلیه دعاوی توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧

---

اجرت المثل و اجرت المسمی

اگر شخصی از مال دیگری بدون وجود قراردادی بین آنها، استفاده کند باید اجرت منفعت استفاده شده را به مالک آن بپردازد به این اجرت، اجرت المثل گویند که میزان آن را کارشناس دادگاه تعیین می کند. تفاوتی هم ندارد که شخص با اذن مالک از منافع مال استفاده کرده باشد یا بدون اذن مالک از منافع مال بهره برده باشد. حال اگر بین طرفین قراردادی وجود داشته باشد و اجرت استفاده از مال در قرارداد و با توافق طرفین مشخص شود به آن اجرت المسمی گویند.

 

تفاوت آثار اجرت المثل و اجرت المسمی در عقد اجاره

اگر مستاجر در مدت اجاره، اجرت المسمی (اجاره بها) خود را پرداخت نکند، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه با ارسال اظهار نامه به مستاجر اجاره بها را به صورت قانونی مطالبه کند و اگر مستاجر باز هم اجاره بها خود را پرداخت نکند اینبار مالک می تواند با مراجعه به دادگاه اجاره بها و حتی خسارت تاخیر تادیه (خسارت تاخیر در پرداخت اجاره) خود را با ارائه دادخواست مطالبه کند. خسارت تاخیر تادیه از زمان ارسال اظهار نامه محاسبه می شود.

 

زمانی که مدت اجاره مستاجر منقضی می شود او باید ملک را تخلیه کند، حال اگر ملک را در تصرف خود نگه دارد و به مالک تحویل ندهد دو حالت قابل تصور است اولین حالت زمانی است که مستاجر بدون اذن مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این صورت باید اجرت المثل این مدت را بپردازد چه از مال الاجاره استفاده کرده باشد چه استفاده نکرده باشد. حالت دوم زمانی است که مستاجر با اجازه مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این مورد زمانی مجبور به پرداخت اجرت المثل می شود که از ملک استفاده کرده باشد و در صورت عدم استفاده مجبور به پرداخت اجرت المثل نخواهد بود.

 

گاهی در قرارداد اجاره، مدت به صورت مشخص درج نمی شود و مثلا اشخاص به جای اجاره ملک به مدت یک سال با اجاره بها مشخص، قرارداد را از قرار یک ماه فلان تومان یا روزانه یا حتی به صورت سالانه مشخص می کنند در این گونه قراردادها پس از پایان مدت یک ماه، یک ساله یا یک روز، قرارداد تمدید می شود و مستاجر در تمام مدت زمان سکونت همان اجرت المسمی تعیین شده را پرداخت می کند و در صورت عدم پرداخت همانطور که در بالا توضیح داده شد برای گرفتن مبلغ اجرت المسمی عمل می شود.

نظر مشورتی اداره حقوقی:

به موجب مدلول ماده ۲۰ قانون مدنی دعوی راجع به مال الاجاره (اجرت المسمی ) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی خارج و مشمول مقررات ماده ۲۱ آن قانون است ۰ اما راجع به اجرت المثل مورد اجاره چنانکه از ملاک حکم ماده ۲۰قانون مدنی نسبت بمال الاجاره مستفاد آست این اجرت المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت دادگاه در حکم اموال منقول محسوبست علیهذا دعوی مربوط به آن نیز از صلاحیت تابع مقررات ماده ۲۱ قانون آئین دادرسی مدنی خواهد بود۰بعلاوه بر حسب ظهور مدلول ماده ۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی ، حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت و حق ارتقاق و حق انتفاع وامثال آنها لازم الرعایه است و دعوی اجرت المثل اعیان مستاجره خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است چنانکه مندرجات و مقررات ماده ۱۸ قانون مدنی هم که در زمینه مورد بحث میباشدموید نظربالااست ۰ ضمنا” یادآور میوشد که هرگاه دریک دادخواست دعوی اجرت المسمی و دعوی اجرت المثل تواما” اقامه گردد قطع نظر از مراتب بالا، مورد با ماده ۲۶قانون آیین دادرسی مدنی منطبق خواهد بود۰

قبول وکالت در کلیه دعاوی

 توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧

شیوه نامه بهره برداری از دفترالکترونیک سردفتر اسناد رسمی

شیوه نامه بهره برداری از دفتر الکترونیک سردفتر اسناد رسمی

در اجرای مقررات ماده7قانون جامع حد نگار (کاداستر) کشور مصوب 1393/11/29 و مواد 5 و 11 آئین نامه اجرایی این قانون مصوب 95/1/22 مبنی بر ایجاد دفاتر الکترونیک موضوع قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی، با توجه به ایجاد زیر ساخت و نرم‌افزارهای مورد نیاز و فراهم شدن زمینه راه‌اندازی و بهره‌برداری از دفتر ثبت اسناد به صورت الکترونیک در کلیه دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور، شیوه‌نامه بهره‌برداری از دفتر الکترونیک سردفتر به شرح زیر ابلاغ می­گردد. 

ماده 1- از تاریخ 1395/6/10 دفتر الکترونیک سردفتر در تمامی دفاتر اسناد رسمی مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. از این تاریخ، ثبت تمامی اسناد رسمی و اقدامات تبعی مربوط به این اسناد، مطابق ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، صرفاً در دفتر الکترونیک خواهد بود و ثبت سند جدید در دفاتر دست­نویس، ممنوع است.تبصره- ثبت خدمات تبعی مربوط به اسنادی که قبلاً در دفتر دست‌نویس به ثبت رسیده و سایر مواردی که درج آن در ستون ملاحظات دفتر ضروری است، منحصراً باید در دفتر الکترونیک سردفتر ثبت گردد. سردفتر مکلف است ابتدا اطلاعات سند دست‌نویس سابق را در دفتر الکترونیک سردفتر وارد و سپس نسبت به ثبت خدمات تبعی یا ملاحظات اقدام نماید.

ماده 2- سردفتر مکلف است قبل از بهره ­برداری از دفتر الکترونیک، ذیل آخرین سند ثبت‌شده در دفتر سردفتر را مسدود نموده و اطلاعات سند مذکور را به همراه تعداد کل دفاتر دست­نویس سردفتر، در "فرم بهره ­برداری از دفتر الکترونیک" که در سامانه تعبیه‌شده، ثبت و با گواهی امضای الکترونیک خود، صحت آن را تأیید نماید.تبصره 1- چنانچه اسنادی قبلاً در دفتر تحریر شده لیکن به امضای اصحاب سند نرسیده است، سردفتر مکلف است قبل از بهره­برداری از دفتر الکترونیک، ذیل آن­ها را در دفتر دست­نویس مسدود نموده و سند مورد تقاضای متعاقدین را مطابق مقررات جدید، در دفتر الکترونیک تنظیم و ثبت نماید. در این حالت استفاده از شماره مرجع پرداخت هزینه­ سند قبلی، برای سند جدید بلامانع است.تبصره 2- چنانچه پیش از آغاز بهره‌برداری از دفتر الکترونیک، تحریر سند در دفتر سردفتر انجام‌ و شناسه یکتای سند هم از طریق سامانه دریافت شده و اخذ امضاء در دفتر دست­نویس نیز صورت گرفته باشد، سردفتر مکلف است حداکثر تا یک ماه پس از بهره ­برداری از دفتر الکترونیک، تأیید نهایی این اسناد را در سامانه انجام دهد. رعایت مهلت قانونی پنج روز، در خصوص نهایی کردن اسنادی که مستلزم ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت هستند، الزامی است.تبصره 3- سردفتران، دفتریاران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی، مکلف به حفظ و نگهداری دفاتر دست‌نویس بوده و هرگونه حذف، اضافه یا تغییر در دفاتر مذکور، مشمول مقررات مواد 62 و 100 قانون ثبت اسناد و املاک خواهد بود.تبصره 4- روسای واحدهای ثبتی مکلفند با همکاری کانون‌ها و جوامع سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی استان، با ایجاد گروه­های بازرسی مشترک، بر اساس چک‌لیست تنظیم‌شده توسط معاونت امور اسناد، نسبت به بررسی روند بهره ­برداری از دفتر الکترونیک و نیز نحوه حفظ و نگهداری دفاتر دست­نویس و همچنین کنترل صحت اطلاعات مندرج در فرم بهره­برداری از دفتر الکترونیک، اقدام و مراتب صحت اقدامات را تأیید نمایند.

ماده 3- برای تنظیم اسناد در دفتر الکترونیک، سردفتر مکلف است پس از تنظیم سند در سامانه و اخذ شناسه یکتا، نسخه پشتیبان سند را از طریق سامانه چاپ و نسبت به اخذ امضای اصحاب سند و سایر اشخاصی که اخذ امضای آن­ها در دفتر الزامی است، مطابق مقررات در نسخه مذکور اقدام نموده و این نسخه را پس از امضاء، به مُهر دفترخانه ممهور نماید.تبصره- نسخه پشتیبان، مختص بایگانی در دفترخانه بوده و تحویل اصل یا تصویر آن به اصحاب سند ممنوع است.

ماده 4- سردفتر مکلف است در محل دفترخانه و هم زمان با اخذ امضای هر یک از اصحاب سند در نسخه پشتیبان، اثر انگشت سبابه دست راست آن­ها را صرفاً از طریق امکانات سامانه، در دفتر الکترونیک اخذ و ثبت نماید. چنانچه امکان اخذ اثر انگشت سبابه دست راست شخص فراهم نباشد، لازم است سردفتر با ذکر علت، اثر انگشت یکی دیگر از انگشتان دو دست شخص را به ترتیب درج‌شده در سامانه، در دفتر الکترونیک ثبت نماید.

  تبصره 1- چنانچه امکان اخذ هیچ یک از آثار انگشت دو دست شخص فراهم نباشد، سردفتر مکلف است یکی از آثار انگشت پای شخص را به ترتیب درج‌شده در سامانه، ثبت نماید. تبصره 2- چنانچه به هر علتی، اخذ هیچ یک از آثار انگشت دست و پای شخص امکان­پذیر نباشد، باید اطلاعات فرد معتمدی که توسط شخص مذکور معرفی می­گردد، در سامانه ثبت و اثر انگشت معتمد در دفتر الکترونیک اخذ و ثبت گردد.تبصره 3- سردفتر مکلف است هر یک از آثار انگشت اخذ شده را رؤیت نموده و در صورت عدم شفافیت، مجدداًاثر ا

نگشت اخذ نماید.

ماده 5- اخذ امضاء و اثر انگشت اشخاص مرتبط با سند، در خارج از محل دفترخانه ممنوع است. در خصوص زندانیان و بیماران، مطابق قوانین و مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده 6- سردفتر مکلف است طبق مقررات و حسب مورد، اطلاعات تمامی اشخاص غیر اصیل نظیر وکیل، ولی، قیم، نماینده، معتمد، معرف، مترجم، شاهد و امثال آن‌ها که باید ثبت سند را تائید نمایند، در قالب اقلام اطلاعات هویتی تعبیه‌شده در سامانه، ثبت و ارتباط آن­ها را با اشخاص اصیل معین نموده و اثر انگشت آن‌ها را در دفتر الکترونیک ثبت نماید.

تبصره- ثبت اطلاعات هویتی اشخاص مرتبط با سند در بخش­های توضیحات یا متون حقوقی سند، ممنوع است.

ماده 7- چنانچه پس از تنظیم سند در سامانه و اخذ شناسه یکتا مشخص شود نواقصی نظیر عدم درج اطلاعات اشخاص برای اخذ اثرانگشت و یا لزوم حذف و اضافه در مورد اشخاص مرتبط و یا مفاد سند وجود دارد، سردفتر مکلف است شناسه این سند را در سامانه بی­اثر نموده و پس از تنظیم مجدد سند و تکمیل اطلاعات، نسبت به اخذ شناسه جدید در سامانه اقدام نماید.

ماده 8- پس از اخذ امضای اشخاص مرتبط با سند و ثبت اثر انگشت آن­ها در سامانه، سردفتر ­باید با امضای الکترونیک، دفتر سردفتر را تأیید نموده و نسخه نهایی سند را از طریق سامانه چاپ و پس از امضاء به مُهر دفترخانه ممهور و نُسخ اشخاص ذیربط را تحویل نماید.

تبصره 1- دفتریار مکلف است پس از تأیید نهایی دفتر الکترونیک توسط سردفتر، با استفاده از گواهی امضای الکترونیک، دفتر سردفتر را امضاء نماید.

تبصره 2- اخذ امضاء از اشخاص مرتبط، روی نسخه نهایی سند دریافت شده از سامانه، ممنوع است.

تبصره 3- سردفتر مکلف است نسخه الکترونیک اسنادی که به نحو الکترونیک به ثبت رسیده را از سامانه دریافت و به صورت مناسب در محل دفترخانه ذخیره و نگهداری نماید.

تبصره 4- سردفتر مکلف است یک نسخه از سند نهایی دریافت شده از سامانه را به همراه نسخه پشتیبان مربوط، به‌صورت مجلدات حاوی یک‌صد سند تنظیم و در محلی مطمئن در دفترخانه نگهداری ­نماید.

ماده 9- نظارت بر اجرای صحیح این شیوه ­نامه بر عهده معاونت امور اسناد، معاونت توسعه فناوری اطلاعات و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان، دفتر بازرسی و مدیریت عملکرد و مدیران کل ثبت اسناد و املاک استان­ها می ­باشد.

http://eslamabasian.blog.ir

vekalateonline7.blogfa.com

http://www.vekalateonline.com

قبول وکالت در کلیه دعاوی

 توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧

اضافه مساحت ملک

ا اضافه مساحت ملک 

تحلیل مواد ٣٥٥قانون مدنی و ١٤٩ قانون ثبت 

مقنن درماده 355 قانون مدنی و در صورت کمتر بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ برای مشتری و در صورت اضافه بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط ، حق فسخ برای بایع منظور نموده است .

 

از سوی دیگر ماده 384 قانون مدنی مقرر می دارد : ( هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم .....مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است ) .

 

ملاحظه می گردد که در این ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنایت به انواع و اقسام مبیع در معاملات مشخص می دارد که چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .

 

تردیدی نیست که اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاک برای بایع و مرجع قضایی رسیدگی کننده به پرونده ، امری متعذر است ثانیاً بهای اجزای املاک ( خصوصاً در املاک داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امکانات شهری ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشی از ملک مورد معامله و تحویل آن به بایع ، موجبات تضرر یکی از متعاملین را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زیرا که اجزای هر ملکی (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .

 

ماده 385 قانون مدنی با ذکر تمثیلاتی ( از جمله خانه یا فرش ) معیار و مبنای مهمی جهت اعمال قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی تعیین نموده و آن اینکه زیاده مبیع فقط در صورتی مال بایع است که تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد و حسب حکم مقنن در ماده 385 قانون مدنی چنانچه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد و مبیع بشرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد جبران ضرر بایع منحصراً از طریق اعمال فسخ معامله ممکن خواهد بود .

 

ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

 

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) .

 

همانگونه که فوقاً ذکر گردید اعمال ماده 149 قانون ثبت نیز مشروط به وجود و تحقق شرایط خاصی است و زمانی می توان به ماده اخیرالذکر متوسل شد و استناد نمود که اولاً ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد ثانیاً  اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اینکه حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، یک حکم استثنایی محسوب می گردد لذا می باید به تعاریف و شرایط مقرر و مندرج در متن ماده اکتفاء نمود و نباید آن را به غیر از آنچه که در متن ماده اشاره شده تسری داد .

 

مضافاً بنظر می رسد که باید بین حالتی که ملک بشرط داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و متراژ ملک رکن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتی که متراژ ملک منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شویم و از سیاق ماده 149 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که حکم مقرر در ماده مذکور زمانی قابل اعمال است که متراژ ملک صرفاً جنبه وصفی داشته باشد نه شرطی زیرا در مواردی که متراژ ملک بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با این خواهد داشت که زیاده مبیع را قهراً به مالکیت مشتری وارد نمائیم لکن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت دیگر بحث دخول قهری زیاده بر مبیع به مالکیت مشتری منتفی خواهد بود .

 

نکته مهم دیگر اینکه حتی چنانچه اضافه مساحت مبیع ، خارج از مصادیق و شرایط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد یقیناً رسیدن به هدف موردنظر یعنی اعاده مالکیت و اعاده تصرف بایع نسبت به زیاده بر مبیع مستلزم طرح دعوی در محاکم محترم دادگستری با خواسته ابطال سند رسمی انتقال نسبت به میزان اضافه مساحت موردنظراست و این اقدام از دو حال خارج نیست با این توضیح که یا می باید تقاضای ابطال سند رسمی نسبت به قسمت مفروزی از ملک را خواستار شد و یا اینکه بمقام ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاع از ملک برآمد و تردیدی نیست که ابطال سند رسمی انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملک مورد معامله فاقد هرگونه مبنای قانونی و قراردادی است زیرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امری متعذر است  و از سوی دیگر ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاعی از ملک نیزاز اینجهت که با ابطال موردنظر بایع صرفاً بر اجزای مشاع از مورد معامله ، تحصیل مالکیت خواهد نمود نه بر زیاده بر مساحت معین از مبیع ، چنین اقدامی موجه بنظر نمی رسد .

 

و با این ترتیب بنظر می رسد چنانچه اضافه مساحت در املاک ، مشمول شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده یادشده موجبات استیفای حقوق بایع را فراهم خواهد نمود در غیر اینصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدنی تنها راهکار جلوگیری از تضرر بایع خواهد بود آنهم بشرطی که اسقاط کافه خیارات در مرحله انجام معامله از طرفین نشده باشد

 

بنابراین در صورتی که ملکی با سند رسمی فروخته شود وبعدا مساحت آن بیشتر درآید در اینجا مطابق ماده ١٤٩ مشتری (‌خریدار)‌باید براساس قیمت روز معامله ثمن اضافه را بدهد و اگر فروشنده قبول نکرد به صندوق ثبت بسپارد و تقاضای اصلاح سند کند

 

 قبول وکالت در کلیه دعاوی

 توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧عباسیان

وجه التزام در املاک فاقد سند رسمی

وجه التزام در املاک فاقد سند رسمی 

✅در قراردادی که وجه التزام در برابر تخلف از انجامِ تعهد به تنظیم سند رسمی انتقال بوده، و ملک فاقد سند رسمی است؛ از آنجا که امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد، از این‌رو خریدار هم حق مطالبه خسارت قراردادی (خسارت تأخیر در تنظیم سند) را ندارد.

 

🔹تاریخ رای نهایی: 1393/12/27

🔹شماره رای نهایی: 9309970001001259

 

⚫️رای بدوی

 

در خصوص دعوی آقای ع.خ. به طرفیت آقای ق.الف. به خواسته الزام خوانده به #تنظیم_سند_رسمی پلاک ثبتی 84 /7072 /47 و ملحقات اعم از پارکینگ و انباری و وجه التزام قراردادی روزانه 000 /200 ریال از تاریخ 20 /12 /92 تا تقدیم دادخواست جمعاً 000/600 /46 ریال و کلیه خسارات دادرسی با این توضیح که خواهان در ایضاح خواسته اظهار داشته که طبق #مبایعه_نامه شماره 73536 یک واحد آپارتمان به #پلاک_ثبتی مذکور از خوانده خریداری نموده است و قرار بر این بوده در تاریخ 20/12/92 نسبت به تنظیم #سند_رسمی اقدام نماید. لیکن علی‌رغم ارسال #اظهارنامه اقدامی ننموده است و چون شرط خسارات در قرارداد وجود دارد تقاضای رسیدگی وفق خواسته را نموده است نظر به شرح دعوی خواهان و مفاد مبایعه‌نامه استنادی که حکایت از رابطه حقوقی بیع بین طرفین و تعهد خوانده به تنظیم سند رسمی در موعد مقرر دارد و نظر به اینکه طبق بند 6-7 مبایعه‌نامه #شرط_خسارت_قراردادی تعیین شده است و نظر به اینکه خوانده دفاع موجهی بر بی‌اعتباری مستند دعوی انجام تعهد قراردادی و یا رد دعوی خواهان ارائه ننموده است لذا دعوی خواهان را در خصوص مطالبه وجه التزام ثابت تشخیص مستنداً به مواد 10-219-220-230 قانون مدنی و مواد 194-198-519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به پرداخت مبلغ 000/ 600 /46 ریال به عنوان وجه التزام قراردادی و پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نظر به اینکه حسب جوابیه استعلام ثبتی که به شماره 2169 - 24/8/93 پیوست است خوانده مالکیتی در پلاک ثبتی مذکور ندارد لذا به جهت عدم توجه دعوی مستنداً به بند 4 ماده 84-89 قانون مذکور قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره حضوری ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

🔹رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر- رضانژاد

 

⚫️رای دادگاه تجدید نظر

 

 

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق.الف. به طرفیت آقای ع.خ. نسبت به دادنامه شماره 9301079 مورخ 27/9/93 موضوع پرونده کلاسه بایگانی 930656 صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقی اسلامشهر که به‌موجب آن حکم بر محکومیت وی به پرداخت مبلغ 46000000ریال وجه نقد بابت وجه التزام قراردادی با احتساب هزینه دادرسی صادر شده است مالاً وارد و موجه بوده و در خور نقض است زیرا مطابق پاسخ استعلام ثبتی مضبوط در پرونده اداره ثبت اسناد و املاک برای وی سند ثبتی صادر نکرده است بنابراین به علت #فقدان_سند_مالکیت_رسمی به نام تجدیدنظرخواه انتقال آن به نام خریدار قانوناً میسر نبوده و از عهده وی ساقط است مسئولیتی از این جهت در قبال خریدار نخواهد داشت بناء علی هذا نظر به اینکه رأی تجدیدنظرخواسته بدون رعایت اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادر شده است را دادگاه آن را نقض نموده و مستنداً به مواد 197 و 358 و 348 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد این رأی قطعی است 

قبول وکالت در کلیه دعاوی 

توسط وکیل پایه یک دادگستری ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧عباسیان

استفاده مجدد از وکالتنامه طلاق

استفاده مجدد از وکالتنامه طلاق 

  وکالتنامه طلاق  

راى اصراری هیأت عمومى دیوان عالى کشور در خصوص بررسی امکان استفاده مجدد زوجه از وکالت در طلاق پس از رجوع

🔹در این پرونده که در تاریخ 94/02/17 از طرف بانویی دادخواستی به تقاضای صدور #گواهی_عدم_امکان_سازش برای #طلاق به طرفیت شوهر وی تقدیم گردیده است، با استناد به #وکالت رسمی زوجه از زوج برای طلاق که ضمن عقد خارج لازم حق عدم عزل وکیل نیز در وکالتنامه شرط گردیده ، تقاضای صدور رای گردیده است.

🔹به گزارش اداره روابط عمومی و تشریفات دیوان عالی کشور، هیأت عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ سه شنبه 1395/08/11 با حضور ریاست محترم، رؤسا، مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقی دیوان عالی کشور و همچنین حجت‌الاسلام و المسلمین مرتضوی مقدم، نماینده محترم دادستان کل کشور برگزار و در این جلسه پرونده منتهی به صدور #رأی_اصراری از ناحیه دادگاه تجدید نظر تهران، به شماره ردیف 95/30 به شرح زیر مورد بحث و تبادل نظر و رأی گیری قرار گرفت.

 🔹در این پرونده که در تاریخ 94/02/17 از طرف بانویی دادخواستی به تقاضای صدور گواهی عدم امکان سازش برای طلاق به طرفیت شوهر وی تقدیم گردیده است، با استناد به وکالت رسمی زوجه از زوج برای طلاق که ضمن عقد خارج لازم حق عدم عزل وکیل نیز در وکالتنامه شرط گردیده ، تقاضای صدور رای گردیده است.

 🔹رسیدگی به این دعوا در شعبه اول دادگاه عمومی شهرستان نور انجام و در تاریخ 94/02/31 تقاضای طلاق در رای دادگاه مورد اجابت قرار گرفته و رای صادره پس از ابلاغ به مورد اجراء گذاشته شده است .

🔹متعاقباً زوج از رای مذکور تجدید نظر خواهی کرده است و در تجدید نظر خواهی وی چنین استدلال شده است که زوجه قبلاً از وکالتنامه موصوف استفاده کرده و یک بار رأیی که از ناحیه شعبه هشتم دادگاه عمومی آمل در تاریخ 93/04/21 صادر شده بوده ، مطلقه شده و در ایام عده رجوع کرده و رجوع ایشان در تاریخ 93/05/20 به ثبت رسیده است و بنابراین اجرای آن وکالت با استفاده ای که قبلاً شده منتفی گردیده است بنابراین تقاضای نقض رأی از ناحیه شعبه اول دادگاه عمومی نور را دارد .

🔹شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان مازندران، اعتراض را وارد ندانسته و رأی بدوی را با صدور دادنامه ای در تاریخ 94/04/21 مورد تایید قرار داده است .

🔹این رای مورد فرجام خواهی قرار گرفته و شعبه بیست و هفتم دیوان عالی کشور در دادنامه ای که به تاریخ 28/7/94 صادر نموده، اعتراض زوج را وارد دانسته و رأی دادگاه تجدید نظر استان مازندران را نقض و پرونده را به شعبه دیگری از دادگاه های تجدید نظر آن استان ارجاع داده است.

🔹این بار پرونده در شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان مازندران طرح و مورد رسیدگی قرار گرفته و شعبه مذکور در مخالفت با نظر دیوان طی دادنامه ای در تاریخ 95/01/24 بر رای سابق #اصرار نموده است .

🔹سرانجام بار دیگر پرونده برای رسیدگی به فرجام خواهی در شعبه بیست و هفتم دیوان عالی کشور مطرح و شعبه مذکور با اتکاء بر استدلالی که گذشت رای دادگاه تجدید نظر استان مازندران را در موضوع صائب تشخیص نداده و با صدور دادنامه ای در تاریخ 95/05/25 اقدام به طرح پرونده در هیات عمومی دیوان عالی کشور نموده است .

🔹در تاریخ 95/08/11 هیات عمومی دیوان عالی کشور با استماع گزارش از جریان پرونده و اعلام نظر تعدادی از قضات شرکت کننده و نماینده محترم دادستان کل کشور، برخلاف نظر شعبه یبست و هفتم دیوان عالی کشور ، اجمالاً با این نتیجه که طلاق سابق به جهت رجوع زایل و رابطه طرفین براساس همان عقد سابق که برای طلاق در مورد آن وکالت داده شده بوده اعاده گردیده است، استفاده مجدد از وکالت موصوف را صحیح دانسته و بر این اساس آراء دادگاههای استان مازندران را مورد تایید قرار داده اند .

🔹ضمن بررسی دقیق پرونده در هیأت عمومی دیوان عالی کشور اکثریت قضات شعب حقوقی دیوان عالی کشور در رای گیری نظر دادگاه های مذکور مبنی بر امکان استفاده مجدد زوجه از وکالت در طلاق پس از رجوع مجدد را مورد تأیید دانستند.

قبول وکالت در کلیه دعاوی

 توسط وکیل پایه یک دادگستری

عباسیان ٠٩١٢٧٠٤٥١٧٧